Jak liczyć limit przychodów dla opodatkowania ryczałtem najmu prywatnego z kilku nieruchomości małżonków

Podatnicy nadal mają wątpliwości jak liczyć limit przychodów dla opodatkowania ryczałtem najmu prywatnego z kilku nieruchomości małżonków. W celu ich wyjaśnienia występują z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

W interpretacji z dnia z dnia 20 lutego 2026 r. 0115-KDST2-1.4011.11.2026.1.MR Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odniósł się do kwestii limitu przychodów w wysokości 200 000 zł, do którego stosuje się stawkę 8,5%. W przedstawionym stanie faktycznym podatnik wskazał, że jest osobą fizyczną podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce i rozlicza przychody z najmu prywatnego (tzw. najmu poza działalnością gospodarczą) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 843). Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustawowa wspólność majątkowa. W ramach najmu prywatnego Wnioskodawca uzyskuje przychody z dwóch źródeł:

• z majątku odrębnego Wnioskodawcy: wynajem lokalu biurowego, którego Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem;
• z majątku wspólnego małżonków: wynajem lokalu mieszkalnego, stanowiącego współwłasność małżeńską.

Małżonkowie zamierzają złożyć Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie, o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu składników majątku wspólnego (lokalu mieszkalnego) przez Wnioskodawcę. W efekcie Wnioskodawca w deklaracji PIT-28 będzie wykazywał 100% przychodów z najmu biura oraz 100% przychodów z najmu wspólnego mieszkania.

Jak liczyć limit?

W związku z tym Wnioskodawca zadał pytanie: Czy w świetle brzmienia art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym limit przychodów w wysokości 200 000 zł, do którego stosuje się stawkę 8,5%, dotyczy łącznej kwoty przychodów osiągniętych przez Wnioskodawcę w roku podatkowym ze wszystkich umów najmu prywatnego (tj. sumy przychodów z majątku odrębnego oraz całości przychodów z majątku wspólnego objętego oświadczeniem z art. 12 ust. 6), czy też limit ten (lub jego podwyższona część) znajduje zastosowanie wyłącznie do przychodów pochodzących z majątku wspólnego?

Limit 100 000 przysługuje jednemu podatnikowi i dotyczy wszystkich umów najmu

W odpowiedzi Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że w myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi: 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a. W świetle art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. W myśl natomiast art. 12 ust. 6 ww. ustawy zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią na piśmie właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków. W myśl art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie określone w ust. 6, kwota przychodów, o której mowa w ust. 1 pkt 4, wynosi 200 000 zł.

Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy, Dyrektor KIS stwierdził, że jeżeli podatnik złoży oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z majątku wspólnego (lokalu mieszkalnego) przez podatnika, to w przypadku, gdy suma przychodów z najmu nieruchomości będącej majątkiem wspólnym podatnika i jego żony oraz z najmu nieruchomości należącej do podatnika majątku odrębnego nie przekroczy limitu 200 000 zł, to ryczałt wyniesie 8,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a w związku z art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast jeżeli ww. przychód przekroczy kwotę 200 000 zł, to zgodnie z ww. przepisem, właściwą stawką ryczałtu będzie stawka 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 000 zł. W przedstawionych okolicznościach - w świetle cytowanych przepisów - limit w wysokości 200 000 zł odnosi się bowiem zarówno do przychodów z najmu majątku objętego wspólnością małżeńska, jak również do przychodów z najmu odrębnego majątku.

Wróć do spisu treści serwisu