Dopuszczalność zaliczenia kwoty przeznaczonej na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego przez darczyńcę nieruchomości do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przez obdarowanego na gruncie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa z dnia 26 lipca 1991 r.”) została oceniona m.in. przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 29 stycznia 2024 r.
Interpretacja wydana została na wniosek Podatniczki, której syn zakupił w 2015 r. nieruchomość objętą opieką Konserwatora Zabytków, zaciągając na ten cel kredyt bankowy i pożyczkę. Budynek po przeprowadzeniu koniecznych prac remontowych miał stanowić dom rodzinny dla rodziny syna Podatniczki oraz dla niej i jej męża. Ze względu na zmianę sytuacji rodzinnej i finansowej nabywcy, tenże w 2020 r. na podstawie notarialnej umowy darowizny przeniósł na Podatniczkę własność nieruchomości, bowiem stan techniczny budynku i obostrzenia związane z wytycznymi Konserwatora, spowodowały brak możliwości jednoczesnej spłaty kredytu oraz realizacji kosztownego remontu zabytkowego budynku mieszkalnego, Podatniczka natomiast prowadziła dochodową działalność gospodarczą i zakładała, że będzie w stanie ponieść wydatki niezbędne dla dokończenia wskazanego remontu, planowała też zamieszkanie w odrestaurowanym budynku wraz z mężem na „stare lata”.
Niestety tuż po otrzymaniu darowizny (w wyniku choroby męża i wysokich kosztów leczenia jej następstw) także sytuacja życiowa Podatniczki nagle uległa zmianie. Z tego powodu podpisała umowę z agencją o pośrednictwo w sprzedaży, agencja pozyskała klienta, a ten podpisał umowę przedwstępną kupna przedmiotowej nieruchomości.
Ponieważ hipoteka nieruchomości darowanej Podatniczce przez jej syna jest obciążona roszczeniem bankowym, a należność ta ma zostać spłacona całkowicie w dniu zawarcia umowy końcowej kupna-sprzedaży ze środków pochodzących ze sprzedaży tej nieruchomości, Podatniczka występując o wydanie interpretacji indywidualnej założyła, że kredyt ciążący na nieruchomości będzie stanowił koszt pomniejszający dochód ze sprzedaży nieruchomości objęty podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., a wynikającym z faktu, iż nie minęło 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (w wyniku darowizny).
We wzmiankowanej na wstępie interpretacji indywidualnej z dnia 29 stycznia 2024 r. (0112-KDIL2-1.4011.877.2023.1.MB) Dyrektor KIS nie zgodził się z powyższym poglądem Podatniczki. Uznał, że „wydatek, o którym mowa we wniosku nie stanowi obiektywnie w rozumieniu ustawy kosztu niezbędnego w celu sprzedaży nieruchomości. Jest to bowiem koszt, który musiałby zostać płacony nawet gdyby nie doszło do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości”.
Organ uzasadniając swe stanowisko powołał się na orzecznictwo sądów administracyjnych, w tym m.in. wyroki WSA w Opolu z dnia 23 października 2013 r. (I SA/Op 583/13) oraz NSA z dnia 17 stycznia 2013 r. (II FSK 1055/11), a także na wyrok WSA w Kielcach z dnia 4 lutego 2016 r. (I SA/Ke 718/15), w którym sąd ten stwierdził, że:
„[…] Przepis art. 22 ust. 6d w sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości (udziału) nabytej w drodze darowizny. Kosztami uzyskania przychodu są tylko udokumentowane nakłady oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości poczynione w czasie jej posiadania. Nakładem zwiększającym wartość rzeczy i praw majątkowych nie jest natomiast spłata kredytu pobranego przez darczyńcę po zbyciu udziału w nieruchomości. Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wyrażony w wyroku z 19 lipca 2011 r. sygn. akt I SA/Bd 343/11, w którym Sąd ten stwierdził, że spłata zobowiązania zaciągniętego przez osobę trzecią, które to zobowiązanie obciążało rzeczowo (hipoteka) nieruchomość w chwili jej nabycia w drodze darowizny, nie stanowi kosztu uzyskania przychodu, o jakim mowa w art. 22 ust. 6d u.p.d.o.f. (…).”
Wychodząc z powyższego, Dyrektor KIS potwierdził ostatecznie, że kwota kredytu, który ma zostać spłacony, zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, która ma zostać sprzedana, zaciągniętego przez darczyńcę a spłaconego przez obdarowaną nie będzie dla tejże obdarowanej stanowić kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowej nieruchomości, gdyż nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.
dr Joanna Kiszka
Dyrektor Śląskiego Oddziału Instytutu Studiów Podatkowych
joanna.kiszka@isp-modzelewski.pl
tel. 32 259 71 50
