Cesja ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej – dostawa towarów czy świadczenie usług

Kwalifikacja cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, której przedmiotem jest wybudowanie lokalu mieszkalnego na gruncie przepisów ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (określanej dalej jako: „ustawa z 11 marca 2004 r.”). jako czynności opodatkowanej będącej dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 tej ustawy, czy też jako opodatkowanego świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 tej ustawy była przedmiotem sporu z organem podatkowym, rozstrzygniętego niedawno przez WSA w Łodzi.

Od przedmiotowej oceny zależało zastosowanie stawki podatku obniżonej przewidzianej w art. 41 ust. 2 i ust. 12-12b ustawy z 11 marca 2004 r. w zw. z art. 146 aa ust. 1 pkt 2 tej ustawy, czyli stawki 8% lub stawki podstawowej przewidzianej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Spółka, wnioskując o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej (dalej także: „WIS”) w zakresie sklasyfikowania towaru – ogółu praw i obowiązków z umów deweloperskich według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) na potrzeby określenia stawki podatku od towarów i usług, twierdziła, że umowy takie powinny być objęte 8% stawką VAT. Argumentowała, że skoro stawka 8% była właściwą stawką podatku dla dostawy lokali, których dotyczyły umowy deweloperskie, z których to umów przenoszono prawa i obowiązki na rzecz cesjonariuszy, to analogicznie powinny być opodatkowane także owe transakcje przeniesienia praw i obowiązków z umów deweloperskich. Przedmiotem cesji praw wynikających z zawartych umów przedwstępnych nie jest bowiem przeniesienie abstrakcyjnych praw i obowiązków a konkretne prawa oraz obowiązki integralnie związane z tytułem prawnym do lokali mieszkalnych. Skoro zaś zawarcie umów deweloperskich, jak i cesja praw wynikających z tych umów, prowadzi w perspektywie do tej samej dostawy lokali, to – w ocenie Spółki – nie jest uzasadnione traktowanie jednej z czynności jaka wystąpiła na drodze do tych dostaw w odmienny sposób jeśli chodzi o stawkę podatku od towarów i usług.

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w tej kwestii było całkowicie odmienne. W WIS wydanej na wniosek Spółki określił dla cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z umów deweloperskich stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 23%.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że uznał cesję ogółu praw i obowiązków wynikających z umów deweloperskich jako świadczenie usługi, argumentując, że w konsekwencji zawarcia umowy cesji Spółka przenosi tylko prawo do zakupu lokalu a nie prawo do rozporządzania towarem. Organ podkreślił, że podczas czynności przenoszenia praw Spółka nie dysponuje jeszcze towarem, bowiem nie posiada jeszcze prawa do rozporządzania tym lokalem mieszkalnym jak właściciel. Organ nie zgodził się zatem ze stwierdzeniem Spółki, że fakt zawarcia umowy przedwstępnej wiąże się z faktem przeniesienia władztwa ekonomicznego nad towarem (rzeczą).

Analogiczną kwalifikację zastosował organ odwoławczy – uznał przeniesienie praw i obowiązków z umowy przedwstępnej wskutek zawarcia umowy cesji za usługę opodatkowaną podatkiem od towarów i usług stawką podstawową, tj. 23%, a nie dostawę towaru. Organ przyjął, że przedmiotem cesji jest prawo majątkowe, czyli nie towar, nawet jeżeli końcowym efektem przeniesienia wierzytelności jest dostawa towaru (ostateczne przeniesienie prawa do lokalu przez dewelopera na rzecz cesjonariusza) i zaznaczył, że ustawa z 11 marca 2004 r. nie przewiduje obniżonej stawki podatku dla czynności przeniesienia prawa i obowiązków.

WSA w Łodzi, w wyroku w sprawie o sygn. akt I SA/Łd 645/21 wydanym 10 listopada 2021r. w wyniku rozpatrzenia skargi Spółki uznał za prawidłową kwalifikację przyjętą przez skarżącą.

W ocenie składu orzekającego, jeśli czynność przewidziana w umowie przedwstępnej (lub w umowie deweloperskiej) może być finalnie zakwalifikowana jako dostawa, to również cesja praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej powinna być kwalifikowana w ten sam sposób. Umowa przedwstępna lub deweloperska i cesja dotyczy bowiem tej samej czynności, tj. dostawy lokali.

Według WSA, o wysokości stawki zdecydować powinno zatem kryterium ekonomiczne, a nie cywilistyczna forma poszczególnych czynności, na którą wskazał organ uznając, iż przedmiotem cesji jest sprzedaż prawa i przeniesienie obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej. Istotny jest efekt finalny, który sprowadza się do dostawy lokali tak w przypadku umowy deweloperskiej, jak i cesji.

Odwołując się do uchwały z dnia 8 stycznia 2007 r. I FPS 1/06, w której NSA stwierdził, że nie do pogodzenia z ustawowymi definicjami dostawy towarów i świadczenia usług jest zajście sytuacji, w której jedna czynność może być uznana zarówno za dostawę towaru jak i świadczenie usługi, WSA w Łodzi jako nie do przyjęcia ocenił sytuację, by np. stawka podatku od zaliczek na czynność objętą umową przedwstępną lub deweloperską była inna niż stawka podatku od czynności przeniesienia praw wynikających z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej na osobę trzecią. Jeśli tak w przypadku umowy deweloperskiej jak i cesji ma dojść do dostawy lokali, to zdaniem Sądu nieuzasadnione jest traktowanie jednej z czynności jaka wystąpiła na drodze do tej dostawy, tj. cesji praw i obowiązków, jako usługi.

Ostatecznie zatem – w opinii WSA – wysokość stawki podatkowej w przypadku cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, której przedmiotem jest wybudowanie lokalu mieszkalnego powinna być taka sama jak dla czynności finalnej, która niewątpliwie będzie dostawą towaru. Wyrok nie jest prawomocny.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu