Nowe preferencje podatkowe związane z funkcjonowaniem społecznych agencji najmu

W oczekującej na publikację w Dzienniku Ustaw ustawie z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (dalej określanej jako: „nowelizacja” lub ?ustawa z 28 maja 2021 r.?) w ramach działań ukierunkowanych na rozwój rynku mieszkaniowego, w szczególności w sektorze mieszkań na wynajem, przewidziano wprowadzenie m.in. regulacji prawnej społecznych agencji najmu oraz zmian w systemie ulg i zwolnień podatkowych.

Jako społeczną agencję najmu (dalej określaną jako: „SAN”) w znowelizowanej ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (dalej: ?ustawa z 26 października 1995 r.?) definiuje się podmiot prowadzący, w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę.

Zakłada się działanie SAN w formie: fundacji, stowarzyszeń oraz spółdzielni socjalnych, a także spółek z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółek akcyjnych, w których gmina lub gminy dysponują odpowiednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu.

Warunkiem prowadzenia przez SAN wskazanej działalności jest zawarcie przez SAN i gminę, na terenie której agencja ma działać, umowy o współpracy na okres 5 lat z opcją przedłużenia z inicjatywy SAN na kolejne 5 lat. W przypadku SAN w formie fundacji, stowarzyszeń oraz spółdzielni socjalnych umowa o współpracy ma być zawierana jako umowa o wsparcie realizacji zadania publicznego lub jako umowa o powierzenie realizacji zadania publicznego. Jednocześnie pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego a SAN zawierana ma być umowa dzierżawy na czas oznaczony. Umowa dzierżawy może zawierać zobowiązanie SAN do przeprowadzenia remontu dzierżawionego lokalu lub budynku jednorodzinnego w zamian za czasowe zaniechanie lub obniżenie czynszu.

Należy wyjaśnić, że w modelu SAN mieszkania pozyskiwane są głównie od osób fizycznych, z którymi ? w zamian za długoletnią dzierżawę z gwarancją czynszu ? negocjuje się obniżenie stawki czynszu. Następnie pozyskane mieszkania mogą zostać wynajęte osobom, których dochody lub sytuacja życiowa nie pozwala na wynajem mieszkania na zasadach komercyjnych. Rozwiązania związane z funkcjonowaniem SAN mają służyć w szczególności zwiększeniu możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych w przypadku osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową. Według znowelizowanej ustawy 26 października 1995 r., wybór osób, którym SAN będzie wynajmować lokale/budynki ma następować w oparciu o zasady i kryteria określone w uchwale rady gminy. W celu zachowania pomocowego charakteru formuły SAN może pobierać od najemców poza czynszem wyłącznie opłaty niezależne od właściciela (np. opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody itp.). Czynsz najmu może być przy tym ustalony przez SAN zarówno na poziomie niższym albo równym, jak i na poziomie przekraczającym czynsz, który SAN opłaca właścicielowi. Z drugiej strony zakłada się, że poprzez działalność SAN zostanie wykorzystana na cele społeczne, obserwowana jako skutek epidemii COVID-19, nadpodaż mieszkań na wynajem, spowodowana zmniejszeniem popytu na najem zarówno długo- jaki i krótkoterminowy.

Ustawa z 28 maja 2021 r. wprowadza zmiany w ustawach o podatkach dochodowych oraz w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług, które mają umożliwiać stworzenie dodatkowej zachęty dla właścicieli lokali do dzierżawienia ich SAN i obniżania wyjściowego czynszu dzierżawy. Ze względu na fakt, że SAN będą adresować swoją ofertę do osób spełniających określone kryteria dochodowe i społeczne, przewidziane dla tego podmiotu wsparcie publiczne zostało uznane za rekompensatę z tytułu świadczenia usługi publicznej w ogólnym interesie gospodarczym w rozumieniu przepisów prawa Unii Europejskiej. Formą wsparcia są m.in. zwolnienia i ulgi podatkowe.

Zmiany w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ?ustawa z 26 lipca 1991 r.?), ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: ?ustawa z 15 lutego 1992r.?) oraz ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: ?ustawa z 20 listopada 1998 r.?) obejmują wprowadzenie zwolnienia od podatku przychodów z dzierżawy lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych społecznym agencjom najmu. Stosowne zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych przychodów z dzierżawy lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych na rzecz SAN ma zapewnić nowy przepis art. 21 ust. 1 pkt 131a ustawy z 26 lipca 1991 r., a w ustawie z 15 lutego 1992r. analogicznie brzmiący pkt 61 dodany do art. 17 ust. 1.

Ponadto na SAN rozszerzono zakres zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych dotyczącego dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które statuuje art. 17 w ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992r., przez co SAN uzyskały uprawnienie analogiczne do tego jakie w dotychczasowym stanie prawnym przysługiwało jedynie towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym.

Zwolnienie osób fizycznych dzierżawiących lokale/budynki społecznym agencjom najmu ma na celu: 1) zachęcenie takich osób do współpracy z SAN i stworzenie dodatkowego zasobu mieszkań na wynajem z rynku komercyjnego do realizacji celów społecznych; 2) możliwość dodatkowego obniżenia docelowego czynszu dla najemców, dzięki niższym z powodu braku obciążeń podatkowych kosztom wydzierżawiającego.

Zmiany wprowadzono także do ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ?ustawa z 11 marca 2004 r.?). Dotychczas obowiązujące zwolnienie ustanowione w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. dotyczy usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zwolnienie to nie uwzględnia jednak przewidzianych w znowelizowanej ustawie z 26 października 1995 r., specyficznych umów dzierżawy na rzecz SAN. Opodatkowanie takich umów podatkiem od towarów i usług przy jednoczesnym braku prawa do odliczenia przez SAN podatku naliczonego mogłoby skutkować przerzuceniem ciężaru ekonomicznego podatku na ostatecznego najemcę. Gdyby więc korzyści w postaci niższego czynszu, związane z możliwością wynegocjowania atrakcyjnej stawki od właściciela mieszkania w zamian za pewność długoletnich wpływów, zostały zniwelowane koniecznością zapłaty podatku od towarów i usług, podważony zostałby sens funkcjonowania społecznych agencji najmu. Z tych też względów w ustawie z 28 maja 2021 r. przewidziano expressis verbis rozszerzenie zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o wydzierżawianie nieruchomości na rzecz społecznej agencji najmu i przesądzono, że wynajmowanie lokali na rzecz społecznych agencji najmu (które następnie podnajmują mieszkania na cele mieszkalne) nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej (po przekroczeniu limitu obrotów) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ustawa wejdzie w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu