Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu jako wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług

W interpretacji z dnia 17 czerwca 2025 r. sygn. 0112-KDIL3.4012.269.2025.2.AK Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odniósł się do kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług odszkodowania za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu.

Z przedstawionego przez podatnika stanu faktycznego wynikało, że jest on osobą fizyczną, wynajmującą lokal. W ramach najmu prywatnego jest On zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Wnioskodawca w 2022 r. zawarł umowę najmu lokalu użytkowego ze spółką z ograniczoną odpowiedzialności (Najemcą) zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Umowa najmu dotyczyła lokalu użytkowego i została zawarta na czas określony. W umowie wskazano, że może ona zostać rozwiązana z 12 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Wynajmujący i najemca zawarli porozumienie, w ramach którego rozwiązano umowę najmu przed okresem na jaki została zawarta i najemca zobowiązał się do zapłaty na rzecz wynajmującego określonej kwoty jako rekompensatę za wcześniejsze skrócenie najmu.

W związku z tym podatnik zadał pytanie, czy płatność kwoty z porozumienia stanowi czynność opodatkowaną (świadczenie usług) w rozumieniu ustawy o VAT, wykonaną przez najemcę na rzecz wnioskodawcy i wskutek tego, czy powinna ona podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną - świadczenie w zamian za wynagrodzenie określone w odrębnej umowie - Porozumieniu. Świadczeniem jest każde zachowanie polegające na działaniu, zaniechaniu działania lub znoszeniu (tolerowaniu) określonej sytuacji lub stanu rzeczy. Ponadto, aby stwierdzić, że przedmiotowa kwota z Porozumienia stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług, a nie rodzaj odszkodowania, należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny). Zgodnie z art. 361 k.c. §§ 1 i 2 zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. W myśl art. 362 K.c. jeżeli poszkodowany przyczynił się do powstania lub zwiększenia szkody, obowiązek jej naprawienia ulega odpowiedniemu zmniejszeniu stosownie do okoliczności, a zwłaszcza do stopnia winy obu stron. Stosownie do art. 363 §§ 1 i 2 K.c. Naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili.

Biorąc pod uwagę wyżej przytoczone przepisy, szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Istotą odszkodowań nie jest płatność za świadczenie, lecz rekompensata za szkodę. W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną - świadczeniem w zamian za wynagrodzenie - co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji. Ponadto, należy wskazać na orzeczenie NSA z dnia 7 lutego 2014 r. sygn. akt I FSK 1664/12, w którym to wyroku Sąd powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 r. sygn. akt III CZP 39/12, cytując ww. uchwałę: Kara umowna jest związana z odpowiedzialnością odszkodowawczą za szkodę spowodowaną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania niepieniężnego (poszczególnymi przejawami nienależytego wykonania zobowiązania). Odstąpienie od umowy nie jest ani nienależytym wykonaniem zobowiązania, ani niewykonaniem zobowiązania, lecz wykonaniem przez jedną ze stron stosunku obligacyjnego uprawnienia prawnokształtującego, realizowanego na podstawie postanowienia zawartego w umowie wzajemnej (art. 395 § 1 i art. 492 k.c.), albo wynikającego z przepisów ustawy.

W świetle powyższego nie można więc uznać, by kwota z Porozumienia opisana we wniosku stanowiła odszkodowanie lub karę umowną. Kwota z Porozumienia, którą najemca wypłacił podatnikowi jako wynajmującemu, nie wiąże się bowiem z niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania. Porozumienie zawarte przez podatnika z najemcą ma niewątpliwie charakter zobowiązaniowy - Wynajmujący zgadza się na wcześniejsze zakończenie umowy najmu w zakresie wynajmu lokalu w zamian za otrzymaną od najemcy kwotę z Porozumienia. W tym miejscu Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej wskazał, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega konkretna czynność (dostawa towaru lub usługa), a nie zapłata (opłata, płatność), co wynika wprost z art. 5 ust. 1 ustawy VAT. Kwota z Porozumienia, którą podatnik otrzymał na podstawie Porozumienia stanowi zatem formę zapłaty za umownie uzgodnione działania. Istnieje więc bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem a otrzymanym z tego tytułu wynagrodzeniem. W przedmiotowej sprawie mamy zatem do czynienia z transakcją ekwiwalentną - świadczeniem w zamian za wynagrodzenie. Zatem, wypłatę przez najemcę określonej kwoty z Porozumienia z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu należy traktować jako wynagrodzenie za świadczenie wykonywane przez podatnika na rzecz najemcy, co wypełnia wskazaną przesłankę uznania czynności wykonywanych przez podatnika za usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy VAT. Należy zwrócić uwagę, że w przypadku opisanym we wniosku można wskazać konkretnego beneficjenta tej usługi - Spółkę - który w związku z zaistnieniem określonych okoliczności jest zobowiązany do wypłaty ustalonego w umowie wynagrodzenia (Kwoty z Porozumienia).

 Wróć do spisu treści serwisu