Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Nieruchomości, w tym grunty, spełniają definicję towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich zbycie stanowi dostawę towarów.

Kluczowe dla opodatkowania jest jednak nie tylko dokonanie dostawy towaru, ale również to, aby czynność ta została wykonana przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Definicję podatnika i działalności gospodarczej reguluje art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., zgodnie z którym podatnikami są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Istotą problemu jest odróżnienie czynności wykonywanych w ramach zarządu majątkiem prywatnym od czynności stanowiących działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, czy też podział gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny, nie stanowią kryterium rozróżnienia między czynnościami prywatnymi a działalnością gospodarczą. Te elementy mogą odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Jednak jak wskazał TSUE za podatnika należy uznać osobę, która podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Należy podkreślić, że na "gospodarczą" aktywność wskazuje ciąg tych okoliczności, a nie jedynie pojedyncze z nich. Majątek prywatny to taka część majątku osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik musi w całym okresie posiadania nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania jej w ramach majątku osobistego, np. poprzez wybudowanie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości, która stanowi majątek osobisty, sprzedający nie będzie działać jako podatnik od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Wobec tego taka sprzedaż nie będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

 Wróć do spisu treści serwisu