Posiadanie samoistne współwłaściciela a podatek od nieruchomości

Współwłaściciel nieruchomości może zostać uznany za jej posiadacza samoistnego, a tym samym jedynego podatnika podatku od nieruchomości, jeżeli faktycznie włada nią jak wyłączny właściciel i manifestuje wolę wyłączenia pozostałych współwłaścicieli z posiadania. Ocenie podlegają przede wszystkim realne działania wobec nieruchomości i innych współwłaścicieli.

W wyroku z 28 stycznia 2026 r. (sygn. III FSK 1024/25) Naczelny Sąd Administracyjny udzielił odpowiedzi na pytanie, czy jeden ze współwłaścicieli może zostać uznany za posiadacza samoistnego całej nieruchomości, a w konsekwencji – jedynego podatnika podatku od nieruchomości. Nieruchomości będące przedmiotem opodatkowania stanowiły współwłasność trzech osób. W praktyce jednak tylko jedna z nich faktycznie korzystała z gruntów i znajdujących się na nich budynków. Podatniczka (skarżąca) zamieszkiwała na jednej z nieruchomości, prowadziła na drugiej działalność gospodarczą, zawierała umowy z dostawcami mediów i opłacała je, ubezpieczała nieruchomości i ponosiła koszty ich utrzymania, a także zawierała umowy dzierżawy części gruntu pod handel sezonowy. Jednocześnie pozostali współwłaściciele byli faktycznie pozbawieni dostępu do nieruchomości – klucze znajdowały się wyłącznie w posiadaniu podatniczki, która odmawiała ich wydania. Co istotne, nie wykonała ona w pełni prawomocnego wyroku sądu cywilnego nakazującego dopuszczenie współwłaścicieli do współposiadania. Organy podatkowe uznały, że w tych okolicznościach podatniczka jest posiadaczem samoistnym nieruchomości, a więc – zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – jedynym podatnikiem podatku od nieruchomości.

NSA przypomniał, że podatnikiem podatku od nieruchomości może być m.in.: właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, posiadacz samoistny. Instytucja posiadania samoistnego została zdefiniowana w art. 336 Kodeksu cywilnego i oznacza faktyczne władanie rzeczą jak właściciel. W orzecznictwie przyjmuje się, że wymaga to spełnienia dwóch elementów: corpus – faktycznego władztwa nad rzeczą, animus rem sibi habendi – woli władania nią dla siebie jak właściciel. NSA podkreślił, że przepis dotyczący opodatkowania posiadacza samoistnego pełni w istocie funkcję normy kolizyjnej – jeżeli nieruchomość znajduje się w posiadaniu samoistnym innej osoby niż właściciel, obowiązek podatkowy ciąży właśnie na posiadaczu.

Sąd zwrócił uwagę, że również jeden ze współwłaścicieli może zostać uznany za posiadacza samoistnego całej nieruchomości. Warunkiem jest jednak, aby jego zachowanie wykraczało poza zwykłe wykonywanie uprawnień współwłaściciela wynikających z art. 206 Kodeksu cywilnego. O posiadaniu samoistnym współwłaściciela można mówić wtedy, gdy: faktycznie sprawuje on wyłączne władztwo nad nieruchomością, manifestuje wolę odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania, działania te są widoczne na zewnątrz i trwałe. W analizowanej sprawie spełnione były wszystkie te przesłanki. Podatniczka nie tylko korzystała z nieruchomości, lecz także uniemożliwiała innym współwłaścicielom korzystanie z niej, w tym poprzez odmowę wydania kluczy oraz niewykonanie wyroku sądu nakazującego dopuszczenie do współposiadania. NSA podkreślił, że o charakterze posiadania nie decyduje formalny status właścicielski, lecz rzeczywisty sposób władania nieruchomością. W analizowanej sprawie szczególne znaczenie miały takie okoliczności jak: prowadzenie na nieruchomości działalności gospodarczej na własny rachunek, samodzielne decydowanie o jej przeznaczeniu, zawieranie umów dzierżawy, utrzymywanie i ubezpieczanie nieruchomości, wyłączenie pozostałych współwłaścicieli z dostępu. Łączna ocena tych okoliczności prowadziła do wniosku, że podatniczka władała nieruchomościami jak wyłączny właściciel, co uzasadniało uznanie jej za posiadacza samoistnego.

Wyrok ma istotne znaczenie dla praktyki stosowania przepisów o podatku od nieruchomości. Potwierdza on, że: w przypadku współwłasności nie zawsze powstaje solidarna odpowiedzialność podatkowa współwłaścicieli; jeżeli jeden ze współwłaścicieli faktycznie przejmie wyłączne władztwo nad nieruchomością, może zostać uznany za posiadacza samoistnego i jedynego podatnika; kluczowe znaczenie mają faktyczne działania i relacje między współwłaścicielami, a nie jedynie wpisy w księdze wieczystej.

Wróć do spisu treści serwisu