Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 13 grudnia 2023 r. wydał interpretację podatkową w przedmiocie sposobu ustalenia przychodów z najmu (sygn. 0115-KDIT1.4011.739.2023.1.AS).
Interpretacja została wydana na wniosek podatniczki, będącej właścicielką mieszkania w bloku mieszkalnym wraz z miejscem postojowym w hali garażowej. W październiku 2023 r. dla tego bloku zawiązała się wspólnota mieszkaniowa. Mieszkanie wraz z miejscem postojowym podatniczka wynajmuje podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Z najmu opłaca podatek dochodowy, ryczałtem 8,5%. Przychody z najmu rozlicza w ramach tzw. „najmu prywatnego”. Podatniczka nie prowadzi działalności gospodarczej.
Do obliczenia wysokości podatku 8,5% jako przychód podatniczka bierze pod uwagę tylko czynsz z najmu i dokumentuje go fakturą sprzedaży na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ze stawką „zw.”, ponieważ jako osoba fizyczna jest zwolniona z płacenia VAT za wynajem do przychodu w wysokości 200 000 zł. Całość wpłat dokonywana jest przez najemcę na konto bankowe na podstawie wystawianych faktur. Wszystkie pozostałe opłaty, tj.:
- odprowadzane opłaty do Administratora za utrzymanie czystości zewnętrznej, utrzymanie czystości wewnętrznej, dźwig osobowy, energię elektryczną pomieszczeń wspólnych, pielęgnację zieleni, ubezpieczenie, wynagrodzenie Administratora, CO, opłatę za kontener, przeglądy, konserwację, naprawy, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody, odpady komunalne itp.;
- odprowadzane opłaty do zakładu energetycznego za zużycie energii elektrycznej w lokalu;
są dokumentowane dla najemcy oddzielnymi notami obciążeniowymi i nie wchodzą w skład przychodu i nie podlegają opodatkowaniu, ponieważ spełniają wymóg jasnego rozgraniczenia powyższych opłat w umowie najmu.
W powyższym stanie faktycznym podatniczka zwróciła się do organu z pytaniem czy jako podstawę opodatkowania przychodów z najmu powinno się przyjąć tylko kwotę czynszu wnikającą z umowy najmu, z pominięciem opłat administracyjno-eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca.
Organ zgodził się ze stanowiskiem zaprezentowanym przez podatniczkę, która wskazała, iż prawidłowym jest przyjmowanie jako podstawę opodatkowania jedynie kwoty czynszu wynikającej z umowy najmu, przy pominięciu opłat administracyjno-eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca. Ważne jest natomiast, aby zarówno z faktur/not, jak i z tytułów przelewów bankowych wynikało, jakiej czynności dotyczyły opłaty. Analogicznie – prawidłowym będzie przyjmowanie jako podstawę opodatkowania jedynie kwoty czynszu wynikającej z umowy najmu, przy pominięciu opłat na poczet kosztów za zarząd nieruchomością odprowadzanych w postaci opłat na rzecz Wspólnoty mieszkaniowej i opłat administracyjno-eksploatacyjnych, do których ponoszenia zobowiązany jest najemca.
Organ odniósł się do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, w świetle którego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.
Organ podkreślił, że warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:
- albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę),
- albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.
Z uwagi na powyższe Organ wskazał, że opłaty związane z najmem mieszkania, do ponoszenia których jest zobowiązany – zgodnie z zawartą umową najmu – najemca, nie stanowią dla podatniczki przysporzenia majątkowego. Zatem jako podstawę opodatkowania przychodów z najmu powinno się przyjąć tylko kwotę czynszu wnikającą z umowy najmu, z pominięciem opłat administracyjno-eksploatacyjnych oraz opłat na rzecz Wspólnoty na poczet kosztów utrzymania nieruchomości.
Karolina Karaś
tel. 32 259 71 50
