Najistotniejszym znaczeniem dla transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej z punktu widzenia osoby fizycznej jest kwestia zapłaty ceny sprzedaży. W związku z powyższym ewentualne ukryte, niezapłacone zobowiązania wspólników nowo powstałej spółki co do których sprzedający ma obawy nie mają znaczenia dla zabezpieczenia tej transakcji. Wśród zagrożeń jakie mogłyby się wiązać z przedmiotową transakcją dla sprzedającego wymienić należy sytuacje w której zakup nieruchomości gruntowej byłby finansowany z kredytu bankowego, np. gdy kupujący zawrze w jednym czasie kilka umów, na które zabraknie mu środków z kredytu; brak wypłacalności kupującego.
Rekomendowanym rozwiązaniem co do sposobu zabezpieczenia transakcji sprzedaży jest skorzystanie z instytucji jaka jest depozyt notarialny. Zgodnie z art. 108 ustawy prawo o notariacie, notariusz w związku z dokonywaną w swojej kancelarii czynnością notarialną, ma prawo przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, w celu wydania ich konkretnej osobie. sprzedający może w tym celu zawrzeć z kupującym (spółką) umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego, w której strony określają jak będzie wyglądał sposób zapłaty za nieruchomość. W umowie takiej można zaznaczyć, że całość ceny zostanie przez spółkę przekazana na depozyt notarialny, a w momencie zawarcia umowy sprzedaży (umowy końcowej), notariusz dokona wypłaty tych środków na konto sprzedającego bezpośrednio po podpisaniu umowy sprzedaży. Wówczas na samym początku, przy umowie przedwstępnej, sprzedający ma pewność, że pieniądze zostały złożone w depozycie notarialnym do czasu zawarcia umowy sprzedaży. Warunki wydania pieniędzy z depozytu notarialnego określa przede wszystkim umowa zawierana przed notariuszem, w której to strony postanawiają o ustanowieniu depozytu oraz wskazują warunki jego wydania. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem. Umowa taka ma standardowe zapisy których treść wskazuje notariusz, zatem depozyt notarialny będzie pełnił funkcję zabezpieczającą transakcję.
W zakresie występowania możliwych niebezpieczeństw związanych z rozliczeniami, z urzędem skarbowym wskazać należy, że zwyczajowo za sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości płaci nabywca nieruchomości. Płatności za czynności notarialne dokonuje się bezpośrednio po odczytaniu i podpisaniu aktu, w kancelarii notarialnej. Prawo nie określa, która strona ponosi opłaty notarialne, ale przyjęło się zwyczajowo, że jest to kupujący (spółka).
Kwestię podatku od czynności cywilnoprawnych regulują przepisy ustawy z dnia 9 września 2000 roku. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy umowie sprzedaży nieruchomości podatek opłaca nabywca nieruchomości. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy notarialnej przenoszącej własność nieruchomości. Podatek zostaje obliczony na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% ceny sprzedawanej nieruchomości. Notariusz dokonuje wyliczenia kwoty podatku, kupujący natomiast opłaca ją w kancelarii po dokonaniu podpisania aktu notarialnego. Notariusz dokonuje wpłaty na rachunek urzędu skarbowego.
Martyna Betiuk
Młodszy Konsultant Podatkowy
tel. 22 517 30 60 wew. 109
