Cesja praw z umowy przedwstępnej do nieruchomości mieszkalno-usługowej a opodatkowanie podatkiem od towarów i usług

Organy podatkowe skłonne są przyjmować, że dokonanie cesji praw wraz z przejęciem zobowiązań z umowy przedwstępnej do nieruchomości stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (określanej dalej jako: „ustawa z 11 marca 2004 r.”), które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym nie znajduje wówczas zastosowania art. 7 ust. 1 powołanej ustawy. W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje natomiast stanowisko, zgodnie z którym przedmiotowa czynność jest jako dostawa towaru objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy z 11 marca 2004 r. Spór na tle skomplikowanej oceny charakteru umowy przedwstępnej został rozstrzygnięty m.in. prawomocnym wyrokiem NSA z dnia 17 lutego 2022 r. (I FSK 1669/1).

Wyrok został wydany w sprawie ze skargi kasacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej od wyroku WSA w Krakowie z dnia 28 marca 2018 r. (I SA/Kr 132/18) uchylającego interpretację indywidualną z dnia 30 listopada 2017 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.107.2017.1.WR.

Przedsiębiorca, wnioskując o wydanie wzmiankowanej interpretacji wyraził pogląd, że zarówno zakup prawa wraz z przejęciem zobowiązań do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mieszkalno-usługowej jak i późniejsza cesja tego prawa, w efekcie końcowym, sprowadzają się do dostawy nieruchomości. Argumentował, że dostawa korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z 11 marca 2004 r., ponieważ w stosunku do tej nieruchomości nabywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (zakup nie był udokumentowany fakturą VAT), a ponadto nie ponosił on wydatków na ulepszenie tej nieruchomości, w stosunku do których miałby prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednocześnie podatnik uznał, że przedmiotowa dostawa może również korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r., gdyż nie zostały spełnione negatywne przesłanki ujęte w pkt 10a i pkt 10b.

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w tej kwestii było całkowicie odmienne. Przyjął, że opisana we wniosku o interpretację czynność przeniesienia przedmiotowych praw i obowiązków stanowi usługę a nie dostawę towaru, zatem nie może znaleźć zastosowania art. 43 ust 1 pkt 10 i 10a ustawy z 11 marca 2004 r. Argumentacja Organu opierała się na akcentowaniu, że głównym celem opisanej we wniosku cesji jest przeniesienie prawa do zakupu lokalu a nie przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, gdyż cedent (podatnik) faktycznie towarem (lokalem mieszkalnym) jeszcze nie dysponuje. Z tego względu – zdaniem Organu – nie jest to dostawa towarów, lecz świadczenie usługi za wynagrodzeniem, a przedmiotem cesji jest prawo majątkowe nie towar, nawet jeżeli końcowym efektem przeniesienia wierzytelności jest dostawa towaru (ostateczne przeniesienie prawa do nieruchomości na rzecz cesjonariusza).

Zarówno WSA w Krakowie w wyroku z dnia 28 marca 2018 r. uchylającym wskazaną interpretację indywidualną, jak i NSA we wzmiankowanym na wstępie wyroku z dnia 17 lutego 2022 r. (I FSK 1669/1), oddalającym skargę kasacyjną wniesioną przez Dyrektora KIS na rzeczony wyrok sądu pierwszej instancji, zgodnie uznały, że wykładnia art. 7 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. i poszukiwanie definicji pojęcia „dostawa towarów” powinny uwzględniać cel ekonomiczny czynności i zasadniczy zamiar podatnika, jakim w rozpatrywanej sytuacji jest dostawa towaru w postaci lokalu mieszkalno-usługowego.

W uzasadnieniu powołanego wyroku NSA zaznaczył, że w przypadku wątpliwości, w jaki sposób kwalifikować dane zdarzenie gospodarcze na potrzeby VAT – mając na uwadze wskazówki, jakie zawarł Trybunał Sprawiedliwości w wyroku C-185/01 – decydującym kryterium powinno być kryterium ekonomicznie. To zaś podważa – w ocenie sądu – prawidłowość postępowania Dyrektora KIS w sprawie, który odwołał się głównie do regulacji cywilnych analizując art. 509 Kodeksu cywilnego.

NSA zgodził się, że sama umowa przedwstępna „[…]nie przenosi własności nieruchomości, mimo, że często przy sporządzeniu jej w formie aktu notarialnego, otwiera drogę do nabycia własności, nawet przy sprzeciwie zbywcy. Nie można jednak charakteru tej umowy oddzielać od jej umiejscowienia jako etapu służącego do nabycia własności nieruchomości”.

Z tego też względu sąd uznał, że „umowa przedwstępna, jak i cesja tej umowy z ekonomicznego punktu widzenia realizują ten sam cel – dostawę towarów” i ostatecznie skonstatował, że „ […] jakkolwiek zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel, to ewentualne zaliczki wpłacane w związku z zawarciem takiej umowy pozostają opodatkowane stawką właściwą dla czynności dostawy nieruchomości. Czynnością opodatkowaną nie jest zawarcie umowy przedwstępnej czy też otrzymanie zaliczki na podstawie takiej umowy, lecz dostawa nieruchomości”.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu