Refakturowanie opłat za energię, wodę i podatek od nieruchomości przy opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

W przypadku najmu nieruchomości strony umowy mogą postanowić, że koszty związane z eksploatacją przedmiotu najmu będą rozliczane odrębnie. Świadczenia takie mogą być rozliczane na podstawie tzw. refaktur, not obciążeniowych, bądź w inny umówiony sposób. Gdy przychody z wynajmu podlegają opodatkowaniu na zasadach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej określanej jako: „ustawa z dnia 20 listopada 1998 r.”) przedmiotem wątpliwości bywa czy podstawą opodatkowania jest tylko czynsz najmu czy także kwoty wynikające z refaktur mediów i podatku od nieruchomości.

Do wątpliwości takich odnosi się m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 października 2022r. o sygn. 0112-KDIL2-2.4011.686.2022.1.AA wydana na wniosek właściciela kilku nieruchomości położonych na terytorium Polski, prowadzącego działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości niemieszkalnych (dalej nazywanego „wynajmującym”), który w związku z postanowieniami umów najmu koszty zużycia mediów przenosi na poszczególnych najemców odrębnie od czynszu za pomocą refaktur, na podstawie faktur otrzymanych od dostawców mediów, a kwoty podatku od nieruchomości refakturuje na podstawie decyzji podatkowych wydanych przez poszczególne gminy. Do refakturowanych kosztów (energii elektrycznej, wody, gazu, podatku od nieruchomości) nie dolicza marży.

Wynajmujący wylicza zużycie mediów na 2 sposoby:

• w przypadku budynków oraz lokali, w których jest założony oddzielny licznik, a najemca jest tylko jeden – otrzymana od dostawcy danego medium faktura podlega w całości refakturowaniu na najemcę,
• jeżeli w budynku jest kilku lokatorów i lokali, a licznik jest założony jeden na cały budynek bez podliczników – kwota faktury dokumentującej dostawę danego medium jest refakturowana na każdego najemcę proporcjonalnie do zajmowanej przez niego powierzchni lokalu względem powierzchni ogólnej budynku.

Od 1 stycznia 2022 r. wynajmujący ów opodatkowuje przychody z tytułu działalności gospodarczej zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% stawki, natomiast powyżej kwoty 100 000,00 zł według stawki 12,5%.

We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przedstawił stanowisko zakładające, że stosownie do art. 6 ust.1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. w związku z art. 11 ust. 2-2b, art. 14 ust. 1 oraz art. 14 ust. 3 pkt 3a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, przysporzenie majątkowe dla wynajmującego, które generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym stanowi jedynie określona w umowach kwota czynszu. Natomiast wymienione opłaty eksploatacyjne oraz refakturowane na najemców media związane z użytkowaniem lokalu, podobnie jak kwoty podatku od nieruchomości, do których ponoszenia zobowiązani są zgodnie z zawartymi umowami najemcy, jako niestanowiące dla wynajmującego przysporzenia majątkowego nie są rozpoznawane jako przychody z działalności gospodarczej.

Uzasadniając swe stanowisko wynajmujący uznał, że skoro jako podatnik zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych, w którym nie są rozliczane koszty, przerzuca koszty refakturowane na inny podmiot (faktycznie korzystający z usług refakturowanych), to nie ma on obowiązku wykazywania i opodatkowywania z tego tytułu przychodu. Odwołał się przy tym do treści interpretacji indywidualnej z dnia 29 stycznia 2021 r. nr 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT, w której Dyrektor KIS stwierdził, że „Przychód najmu powstaje zatem z momentem uzyskania przysporzenia majątkowego przez podatnika, z wejściem nowych wartości do jego majątku” oraz podobnego stanowiska NSA w wyroku z dnia 27 października 2015 w sprawie o sygn. akt II FSK 1960/13, a także do interpretacji Dyrektora KIS z 13 lipca 2021 nr 0112-KDIL2-2.4011.363.2021.1.MM, w której organ stwierdził: „[…] wymienione przez Wnioskodawczynię opłaty eksploatacyjne za wodę, prąd i inne media związane z użytkowaniem lokalu, do których zapłaty obowiązany jest najemca, nie stanowią dla Wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego”.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej na wniosek wynajmującego powołanej na wstępie interpretacji indywidualnej z dnia 21 października 2022r. o sygn. 0112-KDIL2-2.4011.686.2022.1.AA uznał powyższe stanowisko wynajmującego za nieprawidłowe i skonstatował, że zarówno w przypadku gdy wydatki z tytułu opłat eksploatacyjnych za media oraz koszty podatku od nieruchomości są uwzględnione w kwocie czynszu, jak też gdy refakturowane są odrębnie od czynszu, podlegają one zaliczeniu do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podatnika opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Reasumując – w ocenie Dyrektora KIS – „[…] podstawą opodatkowania zryczałtowanym podatkiem jest zarówno czynsz najmu, jak i kwota wynikająca z refaktur mediów (prąd, woda, ścieki, gaz) oraz podatku od nieruchomości, zarówno w przypadku, gdy w budynku/lokalu założony jest oddzielny licznik, a najemca jest tylko jeden, jak też jeżeli w budynku jest kilku lokatorów i lokali, a licznik jest założony jeden na cały budynek bez podliczników”.

Należy zaznaczyć, iż podobne stanowisko zostało zaprezentowane również m.in. w interpretacjach indywidulanych: z dnia 23 grudnia 2021 r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.918.2021.1.MG, z dnia 24 maja 2022r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.363.2022.2.MR, z dnia 6 maja 2022r. o sygn. 0114-KDIP3-1.i4011.298.2022.1.AC oraz z dnia 9 czerwca 2022r. o sygn. 0112-KDIL2-2.4011.294.2022.1.AA. We wszystkich tych interpretacjach organy jednoznacznie opowiadały się za uznaniem kwot należnych od najemców opłat za zużycie wody, energii elektrycznej i dystrybucję energii elektrycznej za przychody, od których należy odprowadzić zryczałtowany podatek dochodowy

 

 

Wróć do spisu treści serwisu