Jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2022.2647 ze zm.) – dalej: „ustawa o PIT”, źródłem przychodów objętych podatkiem dochodowym jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Nie dotyczy to jednak składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, gdyż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT., działalność gospodarcza stanowi odrębne źródło przychodu. Rządowy program „Polski Ład” wpłynął na zasady opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu wynajmu nieruchomości mieszkalnych. W stanie prawnym obowiązującym do 2023 r., osoby fizyczne, niezależnie od tego czy wynajmowały mieszkania w ramach działalności gospodarczej czy też nie, mogły wybrać pomiędzy rozliczeniem według skali podatkowej, a ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W pierwszym przypadku ustalając podstawę opodatkowania osoby te uwzględniały koszty związane z nieruchomością, w tym wydatki na remont, zakup wyposażenia, czy odpisy amortyzacyjne. W drugim przypadku podstawę opodatkowania stanowił przychód. Od początku 2023 r. opodatkowanie wynajmu nieruchomości mieszkalnych jest uzależnione od statusu wynajmującego.
Wynajem prywatny. Na podstawie art. 9a ust. 6 ustawy o PIT podatnicy, którzy w 2023 r. uzyskują dochody z wynajmu nieruchomości mieszkalnych, nie prowadząc w tym zakresie działalności gospodarczej, są obowiązani stosować zryczałtowaną formę opodatkowania, uregulowaną w art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U.2022.2540 ze zm.) – dalej: „ustawa o ryczałcie”.
Wynajem w ramach działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 9a ust. 1 ustawy o PIT, przedsiębiorcy, którzy w 2023 r. wynajmują nieruchomości mieszkalne w ramach działalności gospodarczej mają prawo wybrać formę opodatkowania działalności gospodarczej. Do ich dyspozycji pozostają następujące formy opodatkowania:
- zasady ogólne określone w art. 27 ust. 1 ustawy o PIT,
- metoda liniowa w rozumieniu art. 30c ust. 1 ustawy o PIT,
- ryczałt, o którym mowa w przepisie art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ryczałcie.
Trzeba jednak pamiętać, że wraz z początkiem 2023 r. weszło w życie nowe brzmienie art. 22c pkt 2 ustawy o PIT. Ustawodawca zlikwidował możliwość uwzględnia w kosztach uzyskania przychodu wartości odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od wartości nieruchomości mieszkalnych. Zakaz ten dotyczy również nieruchomości nabytych przed wejściem w życie nowelizacji przepisów, co rodzi pewne wątpliwości natury konstytucyjnej. Aczkolwiek, nie wszystkie koszty związane z nieruchomościami mieszkalnymi nie mogą być przesłanką obniżenia podstawy opodatkowania. Ustawodawca nie wyłączył z katalogu kosztów uzyskania przychodów wydatków na utrzymanie danych nieruchomości, czy ich remont. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wydatki na ten cel przekraczają kwotę 10 tys. zł i spowodują ulepszenie nieruchomości. Wówczas, w myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 22g ust. 17 ustawy o PIT nie można ich zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ wywołują wzrost wartości danej nieruchomości, od której należy dokonywać odpisów amortyzacyjnych, a ta w przypadku nieruchomości mieszkalnych jest niemożliwa. Brak prawa do uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów wartości odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych zbliżył zasady ogólne i metodę liniową do ryczałtu.
Wynajem prywatny przez przedsiębiorcę. W sytuacji, gdy przedsiębiorcy uzyskują w 2023 r. dochody z wynajmu nieruchomości mieszkalnych, opodatkowanie PIT pozostaje uzależnione od okoliczności zawarcia umowy najmu. Według uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21) podatnicy mogą decydować, czy określony składnik majątku ma być powiązany z ich działalnością gospodarczą. Jeżeli więc wynajem danej nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej, dochody z tego tytułu należy opodatkować zgodnie z formą opodatkowania przyjętą dla potrzeb działalności gospodarczej. Jeśli nie, wówczas należy zastosować zasady opodatkowania ryczałtem na podstawie w art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie.
