Uznanie sprzedaży udziałów w nieruchomości gruntowej sprzedawanej na rzecz ich użytkowników wieczystych za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako: ustawa z dnia 11 marca 2004 r.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Grunt spełnia zatem definicję towaru, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego jest równoznaczna z przeniesieniem na niego prawa własności.

Zgodnie z art. 198g ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz. Żądanie to nie przysługuje jednak w przypadku nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r. W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego, cena nieruchomości ustalana jest jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W interpretacji indywidualnej z dnia 7 stycznia 2025 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (0113-KDIPT1-1.4012.929.2024.1.MSU) rozpatrzył przypadek sprzedaży udziałów w nieruchomości gruntowej na rzecz użytkowników wieczystych. Wnioskodawca w tej sprawie był gminą, która była właścicielem nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przed dniem 30 kwietnia 2004 r. Użytkownicy wieczyści wystąpili do gminy z wnioskiem o sprzedaż im udziałów w nieruchomości.

Wnioskodawca zadał pytanie, czy sprzedaż udziałów w nieruchomości gruntowej na rzecz użytkowników wieczystych w trybie art. 198g ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Dyrektor KIS w wydanej interpretacji indywidualnej uznał, że sprzedaż udziałów w nieruchomości gruntowej na rzecz użytkowników wieczystych nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W uzasadnieniu interpretacji Dyrektor KIS wskazał, że w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego. Użytkownik wieczysty może swobodnie korzystać z gruntu i czerpać z niego pożytki, a także rozporządzać nim jak właściciel. W przypadku gdy prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r., to nie podlegało ono opodatkowaniu VAT. Od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

W przedmiotowej sprawie dostawa towaru w rozumieniu przepisów ustawy o VAT nastąpiła z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Użytkownicy wieczyści otrzymali prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością jak właściciele.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie podlega opodatkowaniu VAT jako ponowna dostawa towarów. W opisanej transakcji nie dochodzi bowiem do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, gdyż dostawa ta nastąpiła już wcześniej. Sprzedaż udziałów w nieruchomości gruntowej na rzecz użytkowników wieczystych stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa na władztwo rzeczy, które użytkownicy wieczyści uzyskali przed 1 maja 2004 r.

Wobec powyższego sprzedaż udziałów w nieruchomości gruntowej na rzecz użytkowników wieczystych nie podlega opodatkowaniu VAT w przypadku, gdy prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r., bowiem sprzedaż ta stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości. Natomiast w przypadku gdy prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione po 1 maja 2004 r., sprzedaż udziałów w nieruchomości gruntowej na rzecz użytkowników wieczystych podlega opodatkowaniu VAT.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu