Dopuszczalność najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych przez fundację rodzinną – Wyrok WSA w Bydgoszczy z 5.08.2025 r., sygn. akt I SA/Bd 315/25

Stan faktyczny:

Do Dyrektora KIS wpłynął wniosek o wydanie o wydanie interpretacji indywidualnej. We wniosku podano, że Wnioskodawca jest fundacją rodzinną w organizacji. Fundacja powstała we wrześniu 2024 r. na podstawie aktu założycielskiego sporządzonego w formie aktu notarialnego zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (dalej: „ustawa o fundacji rodzinnej”) Fundatorem jest osoba fizyczna posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych, będąca polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów. Na poczet funduszu założycielskiego Fundacji został wniesiony wkład w formie pieniężnej. Fundator jest właścicielem kilku kamienic, w których znajdują się głównie lokale mieszkalne, a także lokale użytkowe. Lokale mieszkalne częściowo będą przeznaczone do wynajmu krótkoterminowego, pozostałe będą wynajmowane długoterminowo. Beneficjentami fundacji będą, poza fundatorem, członkowie jego najbliższej rodziny. Celem statutowym Fundacji jest gromadzenie mienia, zarzadzanie nim w interesie beneficjentów oraz spełnianie świadczeń na ich rzecz. Fundacja będzie prowadziła działalność gospodarczą w zakresie wskazanym w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej. Fundacja wynajmując krótkoterminowo lokale mieszkalne planuje skorzystać ze zwolnienia podatkowego w zakresie podatku od osób prawnych co do otrzymywanego z tego tytułu czynszu najmu. Otrzymywany dochód fundacji rodzinnej będzie wynikał z wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz podmiotów innych niż beneficjent, fundator, podmiot powiązany z beneficjentem, fundatorem lub fundacją rodzinną. Najemcami apartamentów są podmioty niepowiązane w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „ustawa z dnia 15 lutego 1992 r.”).

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania:

Czy najem krótkoterminowy lokali mieszkalnych mieści się w dozwolonej działalności Fundacji, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacjach rodzinnych?
W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy dochody Fundacji osiągnięte z najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych podmiotom niepowiązanym korzystają ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, najem krótkoterminowy lokali mieszkalnych mieści się w dozwolonej działalności Fundacji zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacjach rodzinnych, a dochody osiągnięte z tytułu najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych podmiotom niepowiązanym podlegają zwolnieniu na gruncie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r.

Dyrektor KIS uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe. Zdaniem Organu nie można uznać, iż działalność polegająca na najmie krótkoterminowym lokali mieszkalnych (apartamentów), mieści się w zakresie określonym w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej. Wymienione w tym przepisie najem czy dzierżawa charakteryzują się stosunkowo dużym sformalizowaniem – zwyczajowo zawierana jest stosowna umowa, w której określane są prawa i obowiązki najemcy/dzierżawcy oraz wynajmującego/wydzierżawiającego. Nierzadko podpisywany jest również protokół zdawczo-odbiorczy, a najemca/dzierżawca zobowiązany zostaje do przestrzegania regulaminu oraz uiszczenia kaucji zabezpieczającej. Dla umów tego rodzaju charakterystyczny jest również okres, na jaki następuje udostępnienie miejsca (domu, lokalu czy pokoju) czy ruchomości, z reguły obejmuje on dłuższy czas. Rozliczenie usługi ma charakter cykliczny, płatność zwyczajowo przyjmowana jest w okresach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. Najem czy dzierżawę wyróżnia także brak zmienności podmiotu, któremu udostępniana zostaje nieruchomość lub jej część. Wskazanych wyżej cech najmu czy dzierżawy nie wykazuje przedstawiony we wniosku najem krótkoterminowy lokali mieszkalnych (apartamentów). Zdaniem organu nie można również uznać go za udostępnianie mienia fundacji do korzystania na innej podstawie. Działalność fundacji nie może wykroczyć poza dopuszczalny zakres działalności określony w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej, ograniczający się tylko do najmu, dzierżawy oraz udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie. Ustawodawca, mówiąc o dozwolonej działalności w zakresie najmu, wyraźnie wskazuje, że może to być tylko ściśle taka działalność, a nie także taka działalność, która polega na świadczeniu innej usługi, z którą w jakikolwiek sposób związane jest udostępnienia mienia fundacji. Organ podkreślił, że art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej, jako bezpośrednio wpływający na normę art. 6 ust. 1 pkt 25 (w zw. z art. 6 ust. 7) ustawy z dnia 15 lutego 1992r. , która dotyczy zwolnienia podatkowego, musi być interpretowany ściśle (literalnie), podobnie jak wszystkie przepisy o takim charakterze.

W odpowiedzi na negatywną interpretację Dyrektora KIS wnioskodawca wniósł skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Uzasadnienie prawne WSA.

WSA wskazał, że co do zasady dochody fundacji rodzinnej uzyskane z najmu i dzierżawy są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych. Najem krótkoterminowy nie został kompleksowo uregulowany w polskim porządku prawnym. Prawną podstawą umów najmu krótkoterminowego są przepisy ogólne dotyczące najmu zawarte w Kodeksie cywilnym. Wskazana przez organ w zaskarżonej interpretacji indywidualnej różnica przewidywanego okresu najmu nie stanowi istotnej przesłanki uzasadniającej wykluczenie najmu krótkoterminowego z katalogu dozwolonej działalności prowadzonej przez fundację rodzinną zwolnionej z podatku dochodowego od osób prawnych. Krótkoterminowy najem lokali mieszkalnych, którego dotyczą zasady ogólne najmu zawarte w Kodeksie cywilnym podlega jedynie innym wymogom rejestracyjnym niż umowy najmu lokali mieszkalnych. Stworzenie funkcjonalnego systemu rejestracyjnego ze wspólnymi przepisami o ustanawianiu procedur rejestracyjnych było celem opublikowanego 29 kwietnia rozporządzenia o gromadzeniu i udostępnianiu danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych (Rozporządzenie 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724).

W ocenie Sądu brak podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych, albowiem w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej najem mienia fundacji został literalnie wymieniony i nie zastrzeżono innych kryteriów np. zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej czy zawarcie umowy w dłuższym okresie czasowym. Wyszczególnienie zawarte we wskazanym przepisie jest szerokie albowiem poza najmem i dzierżawą wskazuje na udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Takie sformułowanie przepisu w którym przewidziano dopuszczalny zakres działalności polegającej również na udostępnianiu mienia do korzystania na innej podstawie niż najem lub dzierżawa potwierdza brak podstaw do wyłączenia z tej działalności krótkoterminowego najmu lokali.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że w sytuacji wynajmowania przez Fundację nieruchomości na zasadach opisanych we wniosku, działalność taka będzie stanowiła działalność dozwoloną, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej i w konsekwencji będzie podlegała zwolnieniu o którym stanowi art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r.