Kontrowersyjne stanowisko Ministra Finansów w sprawie opodatkowania wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych

Podatek od nieruchomości jest przykładem podatku, którego przedmiotem opodatkowania jest posiadanie określonego majątku. Wysokość obciążenia podatkowego zależy od stawek podatku pozostających w związku z celami, którym służy nieruchomość oraz rodzaju i sposobu wykorzystania tego majątku.

W przypadku budynków i ich części (np. lokali) stawka podatku zależy od wykorzystania danej nieruchomości przez podatnika. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a-b ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: „ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r.”), budynki, w tym mieszkalne, lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, są objęte stawką wyższą niż w przypadku budynków mieszkalnych lub ich części niezwiązanych z tą działalnością. Stosownie do art. 1a ust. 1 pkt 4 powołanej ustawy pojęcie działalności gospodarczej oznacza tu zorganizowaną działalność zarobkową, wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły. Z uwagi na różnicę w wysokości stawek kluczowe jest zatem ustalenie kiedy podatnik ma do czynienia z nieruchomością związaną z działalnością gospodarczą. W niektórych sytuacjach ustalenie tej kwestii może nie być tak oczywiste, jak z początku może się wydawać. Dotyczy to m.in. nieruchomości mieszkalnych wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej, gdyż z jednej strony nieruchomość ta służyć może wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkalnych najemcy, z drugiej zaś strony jest to nieruchomość wykorzystywana w celach prowadzenia działalności gospodarczej przez wynajmującego. Swoje stanowisko co do sposobu opodatkowania tak wynajmowanych nieruchomości zaprezentował Minister Finansów (dalej także: „MF”) w odpowiedzi na interpelację poselską nr 37882 udzielonej w dniu 12 stycznia 2023 r. (sygn. DSP13.844.59.2022). Zdaniem MF, zastosowanie wyższej stawki podatku nie jest uzależnione od fizycznego zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części na prowadzenie w nim działalności gospodarczej, lecz istotne pozostaje wykorzystanie go do realizacji celów przedsiębiorcy. Jak wyjaśnia Minister Finansów, sama istota funkcji mieszkalnej budynku lub jego części nie wyłącza możliwości uznania, że budynek mieszkalny lub jego część zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Funkcja mieszkalna budynku jest natomiast niezbędną składową działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości mieszkalnych. W powołanej odpowiedzi Minister Finansów zaznaczył, że przeprowadzona przezeń wykładnia jest zgodna z linią orzeczniczą sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego. Przytoczył w szczególności wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt II FSK 2064/19), z którego wynika, że nie zawsze przedsiębiorca do osiągnięcia efektów swojej działalności musi fizycznie wykorzystywać składniki majątku. Jeżeli rodzaj danej działalności tym przemawia i umożliwi to przedsiębiorcy prawidłowe prowadzenie działalności gospodarczej, składniki takie będą wykorzystywane przez niego w sposób pośredni. Decydujące znaczenie ma gospodarcze przeznaczenie budynku mieszkalnego (jego części) przez przedsiębiorcę do realizacji określonego rodzaju działalności, o czym przesądza w szczególności ujęcie tegoż budynku w prowadzonej przez przedsiębiorcę ewidencji środków trwałych, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych czy zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących takiego budynku mieszkalnego lub jego części.

Mimo że omówione stanowisko z uwagi na formę podania do wiadomości publicznej nie jest wiążące, można się spodziewać stosowania wskazanej interpretacji przepisów przez organy podatkowe. Stanowi to bardzo złą wiadomość dla przedsiębiorców wynajmujących mieszkania komercyjnie, ponieważ obok wyłączenia od amortyzacji nieruchomości mieszkalnych, jest to kolejny ciężar podatkowy, który ich obciąży. Wpłynąć to może na podwyższenie czynszów, co z kolei uderzy w najemców.