Jak dokonać bilansowej wyceny nieruchomości na potrzeby analizy wystąpienia spółki nieruchomościowej?

Wartość bilansowa aktywów, w tym nieruchomości uwzględnia dokonane odpisy, w tym amortyzacyjne. Dniem bilansowym jest dzień, na który jednostka sporządza sprawozdanie finansowe.

W art. 28 ust. 1 pkt 1 ustawy o rachunkowości określono sposób wyceny bilansowej aktywów. W odniesieniu do środków trwałych postanowiono, że aktywa wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w sposób następujący:

1. środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne – według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości;
2. nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne zaliczane do inwestycji – według zasad, stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, określonych w pkt 1 oraz w art. 31, art. 32 ust. 1-5 i art. 33 ust. 1 lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.

Z powyższego wynika, że wartość bilansowa aktywów, w tym nieruchomości uwzględnia dokonane odpisy, w tym amortyzacyjne. Dniem bilansowym jest dzień, na który jednostka sporządza sprawozdanie finansowe (art. 3 ust. 1 pkt 10).

Powyższy pogląd – za prawidłowy – uznany został w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 czerwca 2021 r. (0114-KDIP2-1.4010.112.2021.1.JC): „(…) Na wstępnie należy wskazać, że ustawa o CIT nie określa szczegółowej metodologii ustalenia przyjętego w art. 3 ust. 3 pkt 4 ustawy o CIT 50% progu jako stosunku wartości "nieruchomości" do wartości aktywów spółki. Metody kalkulacji wysokości stosunku wartości "majątku nieruchomego" do "aktywów majątkowych" nie zawiera również art. 13 ust. 2 UPO niemiecko-polska, wskazując jedynie, że aktywa majątkowe mają się składać "głównie" (tj. zgodnie z przyjętą praktyką, ponad 50%) z majątku nieruchomego.

Niemniej jednak, w ocenie Wnioskodawcy posługiwanie się przez ustawodawcę pojęciami zdefiniowanymi w UoR i k.c. przy jednoczesnym braku zdefiniowania tychże pojęć w samej ustawie o CIT, wskazuje, iż dla celów określenia współczynnika udziału nieruchomości lub praw do nieruchomości w aktywach spółki pod uwagę powinny być brane dane bilansowe (tj. wynikające z bilansu księgowego sporządzanego zgodnie z odrębnymi przepisami UoR, a zatem – uwzględniające dokonane odpisy amortyzacyjne) obejmujące następujące pozycje:

1. grunty (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu),
2. budynki, lokale, prawa do lokali i obiekty inżynierii lądowej i wodnej,
3. środki trwałe w budowie,
4. zaliczki na środki trwałe w budowie,
5. inwestycje długoterminowe: nieruchomości,
6. aktywa razem.

W odniesieniu do pozycji wskazanej w pkt 2 powyżej, biorąc pod uwagę uzasadnienie przedstawione w stosunku do pytania nr 2 niniejszego wniosku, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku Spółek Zależnych, na cele obliczenia ww. udziału całkowita wartość tej pozycji powinna być odpowiednio pomniejszona o wartość wykazanych w tej pozycji elementów trwale związanych z gruntami niebędącymi własnością Spółek Zależnych, bowiem z perspektywy Spółek Zależnych stanowią one ruchomości. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, takimi elementami farm wiatrowych są np. fundamenty i drogi.

(…)

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym współczynnik, o którym mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4 w zw. z art. 3 ust. 4 ustawy o CIT ("50%") i w art. 13 ust. 2 UPO niemiecko-polskiej ("głównie", tj. ponad 50%), w przypadku Spółek Zależnych, powinien zostać obliczony na podstawie porównania wartości wynikających z bilansu (z uwzględnieniem odpisów amortyzacyjnych i bez uwzględnienia długów i innych zobowiązań podmiotu) jako stosunek pozycji "budynki, lokale, prawa do lokali i obiekty inżynierii lądowej i wodnej" (pomniejszonej o wartości elementów farmy wiatrowej stanowiącej mienie nieruchome podmiotów trzecich) bez uwzględnienia pozycji "urządzenia techniczne i maszyny") do wartości wszystkich aktywów Spółek zależnych tj. Pozycji bilansowej "aktywa razem".”