Przychody z tzw. najmu prywatnego podlegają opodatkowaniu ryczałtem w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad tę kwotę.
W przypadku osiągania przychodów z najmu prywatnego przez małżonków – do końca czerwca 2023 r. – obowiązywały regulacje, na mocy których ww. limit 100.000 zł dotyczył łącznie obojga małżonków (niezależnie, czy opodatkowywali przychody osobno, czy przez jednego z nich).
Od 1 lipca 2023 r. wprowadzono zmiany (mające zastosowanie do przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2023 r.), z których wynika, że limit 100.000 zł przysługuje każdemu z małżonków odrębnie. Natomiast jeśli małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich, limit przychodów do opodatkowania 8,5% stawką ryczałtu wynosi 200.000 zł.
W praktyce pojawiły się wątpliwości dotyczące rozliczania najmu prywatnego u małżonków w sytuacji, gdy przedmiotem najmu oprócz składników majątku wspólnego jest również majątek odrębny należący tylko do jednego z nich. W jaki sposób należy liczyć wówczas limit przychodów w celu ustalenia właściwej stawki ryczałtu?
Ministerstwo Finansów wyjaśniło: „(…) W ramach tzw. najmu prywatnego małżonkowie mogą osiągać przychody z najmu składnika stanowiącego ich majątek wspólny, jak i z najmu składnika będącego majątkiem odrębnym każdego z małżonków.
Zasadą jest, że każdy małżonek opłaca ryczałt od przychodów z najmu prywatnego w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 tys. zł.
Wyjątkiem od tej zasady jest, że małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągający przychody z tzw. najmu prywatnego, mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych całości przychodu przez jednego z nich. W takim przypadku ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 200 tys. zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 tys. zł (…).
W przypadku gdy oprócz przychodów z najmu składnika majątku wspólnego małżonek osiąga również przychody z najmu prywatnego składnika stanowiącego jego majątek odrębny, to od przychodów z najmu składnika majątku odrębnego małżonek opłaca ryczałt w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł (…).
Przy obliczaniu kwoty przychodów w wysokości 100 tys. zł małżonek uwzględnia przychody z najmu składnika majątku wspólnego, w odniesieniu do których małżonkowie złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich (podkreśl. red.).
(…) Ustawa o ryczałcie ustalając dla małżonków limity (100 tys. zł i 200 tys. zł), od nadwyżki których ryczałt wynosi 12,5% przychodów z najmu prywatnego, nie narzuca małżonkom sposobu korzystania z tych limitów. Małżonkowie, którzy osiągają przychody z najmu nieruchomości wspólnej i z najmu nieruchomości stanowiących ich majątek odrębny, powinni zatem opłacać ryczałt od osiąganych z tego tytułu przychodów z zachowaniem zasady, że limit 100 tys. zł, do wysokości którego ryczałt wynosi 8,5% przychodów, przysługuje odrębnie każdemu z małżonków, a w przypadku opodatkowania całości przychodu przez jednego z nich, limit ten wynosi 200 tys. zł.”
Stanowisko MF nie jest jednoznaczne, ale wynika z niego, że w sytuacji gdy jeden z małżonków rozlicza całość przychodów z najmu majątku wspólnego w ramach limitu 200.000 zł, a oprócz tego drugi z małżonków posiada majątek odrębny (stanowiący tylko jego własność), który również jest wynajmowany w ramach najmu prywatnego, ww. limit 200.000 zł należy stosować do całego najmu, uwzględniając również przychody z najmu składnika odrębnego majątku małżonka.
