Możliwość zastosowania zwolnienia w PIT w związku ze spłatą kredytu na garaż

Dnia 7 października 2022 r. DKIS wydał interpretację indywidualna sygn. 0112-KDIL2-1.4011.641.2022.2.MKA z zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych w przedmiocie zastosowania zwolnienia przedmiotowego w związku ze spłatą kredytu hipotecznego w części, w której został zaciągnięty na nabycie udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z treścią interpretacji Wnioskodawca wraz z partnerką nabyli nieruchomość służącą realizacji celów mieszkaniowych, tj. będącą miejscem zamieszkania, stanowiącą:

• lokal mieszkalny, dla którego prowadzona jest księga wieczysta wraz z przysługującym Państwu udziałem w nieruchomości wspólnej oraz
• udział w nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny – garaż, dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej,

Udział Wnioskodawcy w nabyciu wyniósł 3/5 części. Zakup przedmiotowych nieruchomości został częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym zaciągniętym na podstawie umowy kredytowej.

Aktem notarialnym dokonano odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego wraz z przysługującym mu udziałem w nieruchomości wspólnej oraz lokalu niemieszkalnego – garażu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej. Nabywcy zobowiązali się uiścić określoną kwotę tytułem spłaty zadłużenia sprzedających wobec banku, które zostało zaciągnięte na zakup sprzedanej nieruchomości i zgodnie z tymi ustaleniami kredyt został spłacony.

W związku z powyższym Wnioskodawca zwrócił się z pytaniem, czy wydatek na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zbywaną nieruchomość (tj. lokal mieszkalny wraz z przysługującym Panu udziałem w nieruchomości wspólnej oraz lokal niemieszkalny – garaż wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej) jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe?

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga kwestię możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w związku ze spłatą kredytu hipotecznego w części, w której został zaciągnięty na nabycie udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej.

Zdaniem Wnioskodawcy, spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup opisanej we wniosku nieruchomości, przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego jej zbycia, jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe.

DKIS uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe i wskazał, że „(…) tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części i praw majątkowych w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Należy zwrócić uwagę, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości mogła być przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na te cele. Jednak w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Ważne jest zatem zachowanie takiej chronologii zdarzeń, żeby wydatkowanie miało miejsce po otrzymaniu środków pieniężnych z tytułu umowy sprzedaży nieruchomości. Wydatkowanie musi nastąpić ze środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, a nie z innych środków. Istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik posiada środki finansowe uzyskane z tytułu umowy sprzedaży konkretnej nieruchomości lub prawa majątkowego.

W tym miejscu, należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Podstawowym warunkiem zwolnienia podatkowego, o którym mowa w ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wydatkowanie przez podatnika przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) na własne cele mieszkaniowe.

Przesłanką warunkującą prawo do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, jest wydatkowanie przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) nie później niż w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na własne cele mieszkaniowe, do których należą m.in. wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1.

Stosownie natomiast do wyżej zacytowanego art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego został sfinansowany między innymi zakup udziału w nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny – garaż, dla którego prowadzona jest księga wieczysta numer B wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, zatem w tej części kredyt nie został wykorzystany na nabycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a, w przepisie tym nie został wymieniony lokal niemieszkalny.

Wobec powyższego, wydatkowanie przychodu ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym oraz udziału w lokalu niemieszkalnym wraz z przysługującym im udziałem w nieruchomości wspólnej na spłatę kredytu w części, w której kredyt został wydatkowany na nabycie udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe.

W konsekwencji nie przysługuje Panu prawo do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla dochodu pochodzącego ze zbycia udziałów w przedmiotowych nieruchomościach w zakresie, w jakim przychód z ich zbycia został wydatkowany na spłatę kredytu w części, w której został zaciągnięty na zakup udziału w lokalu niemieszkalnym garażu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej w związku z faktem, że wydatek ten nie został poniesiony na cel mieszkaniowy wskazany w ww. przepisie”.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu