Najem nieruchomości podmiotom gospodarczym na cele mieszkaniowe

Czy najem nieruchomości na cele mieszkaniowe, ale dokonywane na rzecz podmiotów gospodarczych może korzystać ze zwolnienia z VAT?

Kwestia ta została poruszona w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 lutego 2021 r. (0114-KDIP1-1.4012.22.2021.2.MKA), w której organ zajął następujące stanowisko: ?(?) przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie ? na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

świadczenie usługi na własny rachunek,
charakter mieszkalny nieruchomości,
mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

(?) Wnioskodawca zamierza rozszerzyć profil prowadzonej działalności gospodarczej o wynajem lokali mieszkalnych podmiotom gospodarczym (spółkom i osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą) w celu zakwaterowania w tych lokalach pracowników tych podmiotów gospodarczych. Nieruchomości te nadal będą wykorzystywane tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe konkretnej osoby, która wskazana zostanie w umowie, jednak sama umowa będzie zawierana z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i na rzecz takiego podmiotu Spółka będzie wystawiać fakturę VAT za czynsz z tytułu najmu nieruchomości. Umowy będą zawierane jako umowy długoterminowe.

Świadczona usługa najmu lokalu mieszkalnego będzie wiązała się co do zasady z przeniesieniem ośrodka życiowego osób do wynajmowanego lokalu, a przede wszystkim do miasta, gdzie zlokalizowane są lokale mieszkalne stanowiące własność Wnioskodawcy.

Wnioskodawca klasyfikuje swoje usługi do PKWiU: 68.20.11.0 ? Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych.

Z zawieranych umów będzie jednoznacznie wynikało, że umowy te dotyczą lokalu mieszkalnego i że najemca zobowiązuje się do wykorzystywania wynajmowanego lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe swoich pracowników.

Wątpliwości Wnioskodawcy w niniejszej sprawie dotyczą wskazania, czy wynajmując lokale mieszkalne podmiotom gospodarczym, które zakwaterują w nich swoich pracowników realizujących w tych lokalach cel mieszkaniowy, może do nich zastosować stawkę VAT zwolnioną, o której mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł, zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

W niniejszej sprawie, jak wynika z wniosku, najemcami będą podmioty gospodarcze (spółki i osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą), które będą w tych lokalach umieszczać swoich pracowników. Z zawieranych z nimi umów będzie jednoznacznie wynikało, że umowy te dotyczą lokalu mieszkalnego i że najemca zobowiązuje się do wykorzystywania wynajmowanego lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe swoich pracowników. Umowy będą zawierane jako umowy długoterminowe. Tak więc celem oddania w najem lokali mieszkalnych jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników kontrahentów. Istotny jest cel, na jaki lokale mieszkalne są wynajmowane przez Wnioskodawcę, a wynajmowane są najemcom z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe ich pracowników?.

W konsekwencji powyższego wywodu Organ uznał, iż w przedmiotowej sprawie może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.