W fazie opiniowania znajdują się prace nad datowanym na 8 lutego 2022 r. projektem zmian w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (nr 516 w wykazie prac legislacyjnych Ministra Finansów). Regulacja ta ma stanowić uzupełninie działań ukierunkowanych na rozwój rynku mieszkaniowego związanych z działalnością społecznych agencji najmu oraz dotychczasowych zmian w systemie ulg i zwolnień podatkowych.
Należy przypomnieć, że w dniu 23 lipca 2021 r. weszła w życie ustawa z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1243), na mocy której do systemu prawa wprowadzona została instytucja społecznych agencji najmu.
Jako społeczną agencję najmu (dalej określaną jako: „SAN”) w znowelizowanej ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (dalej: „ustawa z 26 października 1995 r.”) definiuje się podmiot prowadzący, w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę.
Warunkiem prowadzenia przez SAN wskazanej działalności jest zawarcie przez SAN i gminę, na terenie której agencja ma działać, umowy o współpracy na okres 5 lat z opcją przedłużenia z inicjatywy SAN na kolejne 5 lat. W przypadku SAN w formie fundacji, stowarzyszeń oraz spółdzielni socjalnych umowa o współpracy jest zawierana jako umowa o wsparcie realizacji zadania publicznego lub jako umowa o powierzenie realizacji zadania publicznego. Jednocześnie pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego a SAN zawierana jest umowa dzierżawy na czas oznaczony. Umowa dzierżawy może zawierać zobowiązanie SAN do przeprowadzenia remontu dzierżawionego lokalu lub budynku jednorodzinnego w zamian za czasowe zaniechanie lub obniżenie czynszu.
Rozwiązania związane z funkcjonowaniem SAN mają służyć w szczególności zwiększeniu możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych w przypadku osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową.
Ustawa z 28 maja 2021 r. wprowadziła w związku z tym zmiany w ustawach o podatkach dochodowych oraz w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług, które mają umożliwiać stworzenie dodatkowej zachęty dla właścicieli lokali do dzierżawienia ich SAN i obniżania wyjściowego czynszu dzierżawy.
O ile w ustawach z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. art. 21 ust. 1 pkt 131a), z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 17 ust. 1 pkt 61) oraz w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewidziano zwolnienia od podatku przychodów z dzierżawy lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych społecznym agencjom najmu, a w szczególności na SAN rozszerzono zakres zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych dotyczącego dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które statuuje art. 17 w ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992r., przez co SAN uzyskały uprawnienie analogiczne do tego jakie w dotychczasowym stanie prawnym przysługiwało jedynie towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym, o tyle zakres zwolnienia ustanowionego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa z 11 marca 2004 r.”) okazał się niewystarczający do osiągnięcia zamierzonych celów.
W szczególności – jak podkreśla się w uzasadnieniu projektu rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie z dnia 20 grudnia 2013 r. – w obecnym stanie prawnym, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. zwolnione z podatku są wyłącznie usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na rzecz tych ostatecznych najemców oraz na rzecz społecznych agencji najmu. W pozostałych przypadkach podatnicy VAT wynajmujący nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkalne na rzecz jednostek samorządu terytorialnego, ich związków, samorządowych jednostek organizacyjnych lub jednoosobowych spółek samorządu terytorialnego opodatkowują tę czynność z zastosowaniem stawki 23% podatku od towarów i usług. Jednocześnie wskazanym najemcom nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponieważ wynajmują oni następnie nieruchomość w celach związanych z czynnościami zwolnionymi z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r., tj. z wynajmem na rzecz ostatecznych najemców w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Skutkiem powyższego stanu bywa uwzględnianie kosztu podatku od towarów i usług w kwocie czynszu przez podmioty, występujące przy kolejnej transakcji w roli wynajmującego w celu zrekompensowania braku zwolnienia z przedmiotowego podatku. Ostatecznym rezultatem jest zaś zwiększenie kosztów najmu dla ostatecznych użytkowników nieruchomości.
Z przedstawionych względów w projekcie rozporządzenia zmieniającego przewidziano wprowadzenie zwolnienia od podatku dla usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, świadczone na rzecz:
- jednostek samorządu terytorialnego i ich związków,
- samorządowych jednostek organizacyjnych,
- jednoosobowych spółek samorządu terytorialnego
- wyłącznie w celu wynajmu lub dzierżawy tych nieruchomości na rzecz osób fizycznych na ich własne cele mieszkaniowe.
Prace nad zmianą rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 r. są prowadzone w ramach pakietu SLIM VAT 3. Oczekiwany efekt zmian stanowić ma zmniejszenie obciążeń ostatecznych najemców nieruchomości wynajmowanych na cele mieszkalne. Zgodnie z projektem wejście w życie rozporządzenia zmieniającego nastąpi z dniem następującym po dniu jego ogłoszenia.
dr Joanna Kiszka
Dyrektor Śląskiego Oddziału Instytutu Studiów Podatkowych
joanna.kiszka@isp-modzelewski.pl
tel. 32 259 71 50
