Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku

W dniu 30 maja 2025 r. Dyrektor KIS wydał interpretację indywidualną nr 0112-KDSL1-2.4011.222.2025.2.MO dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że rodzice Wnioskodawcy nabyli mieszkanie w 1998 r. na własność. W 2022 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy, a spadek po nim na podstawie testamentu notarialnego nabyła w całości matka Wnioskodawcy zostając jedynym właścicielem mieszkania, w którym do śmierci zamieszkiwała. Wnioskodawca wraz z rodzeństwem nie podważali testamentu i nie występowali o zachowek.

W 2025 r. zmarła matka Wnioskodawcy, a spadek po niej z mocy ustawy nabył Wnioskodawca oraz brat i siostra Wnioskodawcy po 1/3 części. W 2025 r. wydane zostały Akty Poświadczenia Dziedziczenia. Po ustaleniach z rodzeństwem mieszkanie zostanie sprzedane. Po śmierci nie doszło do działu spadku. W skład spadku po matce Wnioskodawcy wchodzi wyłącznie mieszkanie.

Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium RP. Wnioskodawca nie prowadzi działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Sprzedaż nieruchomości nie jest powiązana z wykonywaną działalnością. Sprzedaż nastąpi w 2025 r., ostatecznie w 2026 r.

W związku z powyższym Wnioskodawca zwrócił się z pytaniem czy sprzedając z rodzeństwem w 2025 r. mieszkanie nabyte w spadku po mamie, Wnioskodawca od swojej części 1/3 zobowiązany będzie do uiszczenia podatku od sprzedaży nieruchomości?

W ocenie Wnioskodawcy podatek nie będzie należny. Dyrektor KIS uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe. W uzasadnieniu interpretacji podkreślił, że „(…) kwestia określenia momentu nabycia nieruchomości i praw majątkowych była przedmiotem uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, w której sąd stwierdził, że: "Dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków".

W uzasadnieniu uchwały Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że w przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Wspólność małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Nie mogą także rozporządzać udziałem w jakimkolwiek przedmiocie należącym do tego majątku.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego skoro, z uwagi na wspólność majątkową, nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie, to nie można też przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze spadku. Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie tego składnika do majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu bądź drugiemu małżonkowi w udziałach o określonej wielkości.

Przystępując do oceny skutków podatkowych planowanej przez Pana sprzedaży udziału (1/3) w nieruchomości (mieszkaniu), nabytego w drodze spadku po Pana zmarłej mamie (spadkodawczyni), w pierwszej kolejności zauważyć należy, że uprzednio uprawnionymi do nieruchomości, tj. mieszkania, na zasadzie wspólności ustawowej byli Pana zmarli rodzice. W konsekwencji, Pana zmarła mama była wyłącznym właścicielem majątku, który nabyła wspólnie z mężem, tj. Pana tatą.

Wobec tego, pięcioletni okres, od którego upływu uzależniony jest obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych należy liczyć od końca roku, w którym nieruchomość, o której mowa we wniosku, Pana zmarła mama nabyła do majątku wspólnego małżeńskiego, tj. 1998 r.

Z uwagi bowiem na panujący w małżeństwie spadkodawczyni ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej nie można wyodrębnić udziałów, które Pana mama (spadkodawczyni) wraz z mężem (tj. Pana tatą) posiadali w chwili nabycia nieruchomości. Z tego względu śmierć Pana taty nie spowodowała wyodrębnienia części ww. nieruchomości, którą można przypisać Pana mamie. W rezultacie, Pana mama w chwili śmierci męża (Pana taty) nie mogła ponownie nabyć udziału w nieruchomości, która została nabyta do wspólności małżeńskiej.

Zatem skoro Pana mama była właścicielem nieruchomości w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej od 1998 r., to pięcioletni okres przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Pana mamę (spadkodawczynię) niewątpliwie upłynął.

Podsumowując, planowana przez Pana sprzedaż udziału (1/3) w mieszkaniu nabytego w drodze spadku po Pana mamie nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem sprzedaż ww. udziału w mieszkaniu (również w części odziedziczonej testamentem przez Pana mamę po śmieci męża, tj. Pana taty) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie wystąpi u Pana obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą tej nieruchomości”.

Wróć do spisu treści serwisu