Wnioskodawca w marcu 2017 r. nabył niezabudowaną nieruchomość. W związku ze zmianą stanu cywilnego, przeprowadzką oraz faktem, że spodziewa się dziecka, wraz z żoną w maju 2019 r. kupił mieszkanie. Na ten cel wraz z żoną zaciągnął kredyt hipoteczny. Teraz chciałby sprzedać działkę, otrzymane pieniądze przeznaczyć na nadpłacenie kredytu hipotecznego. Pozwoliłoby to na zmniejszenie zadłużenia oraz, co ważne, zmniejszenie kosztu kredytu, czyli odsetek dla banku. Zgodnie z obecną sytuacją na rynku wnioskodawca ocenia, że działkę mógłby sprzedać za kwotę wyższą, niż tą, za którą ją kupił. Działka należy do majątku osobistego wnioskodawcy, gdyż kupił ją przed zawarciem małżeństwa, a więc przed ustanowieniem małżeńskiej wspólności majątkowej. Wnioskodawca solidarnie odpowiada za spłatę kredytu hipotecznego i spłaca go wspólnie z żoną z majątku wspólnego. Chciał więc wiedzieć, czy spłata kredytu hipotecznego w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie niezabudowanej nieruchomości, uprawniać będzie dochód ze sprzedaży działki do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W ocenie wnioskodawcy, tak, bo kredyt został przeznaczony na własny cel mieszkaniowy, a częściowa jego spłata jest równoznaczna z przeznaczeniem pieniędzy na własne mieszkanie, co powinno zwolnić kwotę ze sprzedaży działki z obowiązku opłacenia podatku.
Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej w interpretacji z dnia 20 września 2019 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.282.2019.2.JG uznał stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe. Przypomniał, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Cele mieszkaniowe, które mogą być w ten sposób sfinansowanie wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wśród nich wymieniona została m.in. spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na nabycie m.in. lokalu mieszkalnego w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.
Organ podkreślił iż zawarte w tym przepisie wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. A o prawie do zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw, decyduje przeznaczenie tych środków ? począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż ? wyłącznie na precyzyjnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Istotne jest również, aby kredyt zaciągnięty został przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby z umowy kredytu bankowego wynikało, iż kredyt został udzielony na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.
W ocenie organu, kluczowe dla skorzystania ze zwolnienia ma poniesienie tych wydatków na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej przez wnioskodawcę do majątku osobistego w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na spłatę kredytu mieszkaniowego (także rat kapitałowych z odsetkami) zaciągniętego na zakup mieszkania, w którym realizuje swoje cele mieszkaniowe, uprawniać będzie do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata takiego kredytu wraz z odsetkami spełnia bowiem warunki do uznania jej za wydatek na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Malwina Sik
Konsultant prawny
malwina.sik@isp-modzelewski.pl
tel. 22 517 30 93
