Środki trwałe nabyte w ramach umowy renty lub umowy o dożywocie – jak określić wartość początkową?

Jak podatnicy, którzy nabyli środki trwałe poprzez zawarcie umowy renty lub umowy o dożywocie powinni określić ich wartość początkową?

Kwestia ta została poruszona w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 stycznia 2021 r. (0111-KDIB2-1.4010.409.2020.2.PB), w której wnioskodawca przedstawił następujący stan faktyczny: „Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Wnioskodawca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i podlega w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów. Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą w zakresie nabywania nieruchomości (PKD 68.10.Z – Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek) oraz wynajmowania nieruchomości (PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Nabywanie nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie miało miejsce w jednej z następujących form prawnych:

a. Nabycie całości nieruchomości w zamian za rentę.

Na podstawie umowy zbywca przenosiłby na Wnioskodawcę własność całości nieruchomości, a Wnioskodawca wypłacałby zbywcy dożywotnią rentę pieniężną. Podstawą prawną do takiego nabycia byłyby przepisy o rencie odpłatnej (art. 903 i art. 906 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1965 r. – Kodeks cywilny, dalej: „k.c.”).

b. Nabycie udziału w nieruchomości w zamian za rentę oraz nabycie pozostałego udziału w nieruchomości na podstawie umowy dożywocia.

Nabycie udziału w nieruchomości w zamian za rentę miałoby miejsce na zasadach opisanych w pkt a. Natomiast na podstawie umowy dożywocia zbywca przenosiłby na Wnioskodawcę własność pozostałego udziału w nieruchomości, a Wnioskodawca zapewniałby zbywcy określone świadczenia (tj. dożywotnią możliwość zamieszkiwania na całości albo części nieruchomości, dostarczanie wyżywienia, opiekę w czasie choroby oraz wyprawienie pogrzebu). Podstawą prawną takiego nabycia byłyby przepisy o dożywociu (art. 908 § 1 i 2 k.c.), Przedmiotem nabycia będą nieruchomości lokalowe wraz ze związanym z nimi prawem do udziału we własności gruntu albo budynki wraz z prawem własności gruntu na którym się znajdują. Wnioskodawca zamierza nabywać nieruchomości od osób fizycznych. Akty notarialne nabycia będą określały wartość nabywanych nieruchomości odpowiadającą ich aktualnej wartości rynkowej. Nabyte nieruchomości będą przez Wnioskodawcę wykorzystywane do prowadzenia działalności w zakresie wynajmowania nieruchomości. Przy czym nieruchomości nabyte na podstawie umowy dożywocia, w części w jakiej będą dożywotnio zamieszkiwane przez zbywcę, będą wynajmowane dopiero po śmierci zbywcy”.

W dalszej części przedmiotowej interpretacji wnioskodawca przedstawiając własne stanowisko w sprawie wskazał, że: „Zdaniem Wnioskodawcy nieruchomości nabywane przez Wnioskodawcę na zasadach opisanych w pkt a i pkt b będą stanowiły środki trwałe od których może on dokonywać odpisów amortyzacyjnych (z wyłączeniem nabywanego udziału w prawie własności gruntu lub prawa własności gruntu). Nabywane nieruchomości mieszczą się w definicji „środków trwałych” zawartej w art. 16a ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.p. Po pierwsze, nieruchomości będą lokalami stanowiącymi odrębna własność albo budynkami. Po drugie, nieruchomości te będą stanowiły własność Wnioskodawcy. Po trzecie, nieruchomości zostaną nabyte przez Wnioskodawcę. Po czwarte, w momencie przyjęcia do używania nieruchomości będą kompletne i zdatne do używania. Po piąte, przewidywany okres używania nieruchomości będzie dłuższy niż rok. Po szóste, nieruchomości będą wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo zostaną oddane do używania na podstawie umowy najmu. W zakresie ostatniego z warunków Wnioskodawca chciałby podkreślić, że warunek ten będzie również spełniony w przypadku udziału w nieruchomości nabytego na podstawie umowy dożywocia, w zakresie w jakim nieruchomość będzie dożywotnio zamieszkiwana przez zbywcę. W takiej sytuacji można mówić o wykorzystywaniu nieruchomości na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, ponieważ nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania przez Wnioskodawcę na rzecz zbywcy świadczenia, od realizacji którego uzależnione było nabycie tej nieruchomości. Tym samym zapewnienie zbywcy możliwości zamieszkiwania na tej nieruchomości nie stanowi nieodpłatnego świadczenia realizowanego przez Wnioskodawcę na rzecz zbywcy, ale stanowi wykonanie umowy dożywocia, która ma charakter odpłatny.

(…) Natomiast zgodnie z art. 16g ust. 3 u.p.d.o.p. „Za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku”.

Zdaniem Wnioskodawcy wartość początkową środków trwałych, jakimi są nieruchomości nabywane przez Wnioskodawcę na zasadach opisanych w pkt a i pkt b należy określić w wysokości wskazanej w aktach notarialnych wartości nabywanych nieruchomości odpowiadającej ich aktualnej wartości rynkowej (z wyłączeniem wartości nabywanego udziału w prawie własności gruntu lub prawa własności gruntu). Wnioskodawca uważa, że podstawą prawną do określania wartości początkowej nabywanych nieruchomości będzie art. 16g ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.p. Nieruchomości będą nabywane na podstawie umowy renty odpłatnej oraz umowy dożywocia. Obie te umowy mają charakter odpłatny, co jednoznacznie wynika z przepisów art. 903, art. 906 § 1, art. 908 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm., dalej: „k.c”). Tym samym nieruchomości nabywane przez Wnioskodawcę na zasadach opisanych w pkt a i pkt b będą środkami trwałymi nabywanymi odpłatnie. W przypadku odpłatnego nabycia nieruchomości wartość początkową środka trwałego określa się w wysokości „ceny nabycia”, którą zgodnie z art. 16g ust. 3 u.p.d.o.p. jest zasadniczo kwota należna zbywcy. Na podstawie umowy renty odpłatnej i umowy dożywocia świadczeniu zbywcy (przeniesieniu własności nieruchomości) odpowiada świadczenie Wnioskodawcy (wypłata renty pieniężnej albo wykonywanie świadczeń z umowy dożywocia). Zatem ceną nabycia nieruchomości będzie wskazana w aktach notarialnych wartość nabywanych nieruchomości odpowiadająca ich aktualnej wartości rynkowej. Jednocześnie na podstawie art. 16c pkt 1 u.p.d.o.p. Wnioskodawca będzie zobowiązany do wyłączenia z ceny nabycia nieruchomości tej części, która odpowiada wartości nabywanego udziału w prawie własności gruntu lub prawa własności gruntu.

W zakresie umowy dożywocia stanowisko Wnioskodawcy potwierdza np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 14 marca 2014 r. (sygn. IBPBI/1/415-1260/13/AP), w której stwierdzono: „W związku z powyższym stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawca nabył nieruchomości, o których mowa we wniosku na skutek zawarcia umowy dożywocia i wartość tych nieruchomości została wskazana w akcie notarialnym dokumentującym to nabycie, to znaczy że wartość ww. nieruchomości jest znana. Zatem w tym przypadku, przy ustaleniu wartości początkowej środków trwałych (nieruchomości), zastosowanie znajdzie generalna zasada, określona w art. 22g ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…) Reasumując, stwierdzić należy, że wartość początkową nieruchomości, o których mowa we wniosku należy ustalić na podstawie art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wg ceny nabycia określonej w akcie notarialnym dokumentującym nabycie przedmiotowej nieruchomości w drodze umowy o dożywocie”.

Natomiast w zakresie umowy renty odpłatnej stanowisko Wnioskodawcy potwierdza interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 stycznia 2017 r. (sygn. 1462-IPPB1 4511.1063.2016.2.KS1), w której stwierdzono: „W związku z powyższym stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli nieruchomość (część 9/20 kamienicy), o której mowa we wniosku na skutek zawarcia umowy dożywocia, a wartość tej nieruchomości została wskazana w akcie notarialnym dokumentującym to nabycie, to znaczy że wartość ww. nieruchomości jest znana. Zatem w tym przypadku, przy ustaleniu wartości początkowej 9/20 części nieruchomości, zastosowanie znajdzie generalna zasada, określona w art. 22g ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym Wnioskodawczyni jako wartość początkową 9/20 części nieruchomości (kamienicy) nabytych do wspólności majątkowej w drodze umowy o rentę – w zamian za dożywotnią rentę, o której mowa we wniosku powinna ustalić na podstawie art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wg ceny nabycia określonej w akcie notarialnym dokumentującym nabycie przedmiotowej części nieruchomości w drodze umowy o dożywocie”. Powyższe stanowisko wnioskodawcy zostało uznane przez organ w całości za prawidłowe i organ odstąpił od przedstawienia własnego uzasadnienia prawnego.

Reasumując należy stwierdzić, że w przypadku nabycia środków trwałych poprzez zawarcie umowy o dożywocie lub umowy renty ich wartość początkową należy określić w cenie nabycia, tj. wartości wskazanej w umowie (w akcie notarialnym), która to powinna jednocześnie odpowiadać ich aktualnej wartości rynkowej.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu