Zamiana nieruchomości w najbliższej rodzinie a podatek od czynności cywilnoprawnych

Jeżeli stronami umowy zamiany są osoby zaliczone do I grupy podatkowej, to umowa zamiany udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym na lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość będzie zwolniona od podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 9 pkt 5 ustawy o z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zagadnienie zostało omówione w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 31 grudnia 2021 r. sygn. akt 0111-KDIB2-2.4014.324.2021.1.MZ. Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 2 ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie zamiany – na stronach czynności. Natomiast w oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy podstawę opodatkowania stanowi przy umowie zamiany:

• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu – różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,
• w pozostałych przypadkach – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ustawy, w myśl którego wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy stawki podatku wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:

• przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
• przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1%.

Należy wskazać, że przepisy ustawy z dnia 9 września 2000 r. nie definiują czynności prawnych objętych opodatkowaniem. Nie zawierają zatem definicji pojęcia „zamiana”. Dlatego też należy w tym zakresie odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Na podstawie art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r., przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. W myśl art. 604 tej ustawy, do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. W rozumieniu ustawy Kodeks cywilny rzeczami są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków tzw. nieruchomości lokalowe) i na rzeczy ruchome. Przedmiotami zamiany w ujęciu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. oprócz rzeczy mogą być prawa majątkowe. Prawami majątkowymi są przysługujące danej osobie prawa do korzystania i rozporządzania określoną rzeczą lub prawem ustanowionym na tej rzeczy.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa zamiany podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na stronach czynności.

W ustawie z dnia 9 września 2000 r. przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 9 pkt 5 tej ustawy zwalnia się od podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Z treści przepisu art. 9 pkt 5 ustawy z dnia 9 września 2000 r. wynika, że aby skorzystać z powyższego zwolnienia muszą być łącznie spełnione następujące warunki:

1. musi zostać zawarta umowa zamiany, i
2. przedmiotem umowy zamiany musi być:
   • budynek mieszkalny lub jego część albo
   • lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość albo
   • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo
   • wynikające z przepisów prawa spółdzielczego:
   • prawo do domu jednorodzinnego lub
   • prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, i
3. stronami umowy zamiany muszą być osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. W myśl art. 14 ust. 3 tej ustawy, do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

• do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
• do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
• do grupy III – innych nabywców.

Kierując się przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, należy zauważyć, że w myśl art. 48 tej ustawy, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Jednocześnie przepisy art. 47 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. wskazują, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Z powyższych przepisów wynika, że nie jest możliwe przeniesienie własności gruntu bez posadowionego na nim budynku. Tym samym nie jest również możliwe przeniesienie własności udziału w gruncie bez jednoczesnego przeniesienia udziału w budynku znajdującym się na tym gruncie.

Mając na uwadze cywilistyczne ujęcie nieruchomości należy stwierdzić, że w przypadku zamiany udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym na lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, zwolnienie, o którym mowa w art. 9 pkt 5 ustawy z dnia 9 września 2000 r., obejmuje również udział w gruncie.

Należy zauważyć, że zwolnienie określone w art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 9 września 2000 r. ma służyć swobodnej, nieobciążonej fiskalnie wymianie nieruchomości mieszkalnych między osobami najbliższymi.

Reasumując, jeżeli stronami umowy zamiany będą osoby zaliczone do I grupy podatkowej, to umowa zamiany części nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym na lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość będzie zwolniona od podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 9 pkt 5 ustawy z dnia 9 września 2000 r. Zwolnienie określone w ww. art. 9 pkt 5 ma zastosowanie nie tylko do udziału w budynku mieszkalnym będącym przedmiotem umowy zamiany, lecz także do udziału w gruncie, na którym ten budynek jest posadowiony.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu