Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu jako wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usług

W dniu 17 czerwca 2025 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną nr 0112-KDIL3.4012.269.2025.2.AK, dotyczącą kwalifikacji kwoty otrzymanej na podstawie porozumienia jako wynagrodzenia za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca – osoba fizyczna – wynajmował lokal w ramach najmu prywatnego i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. W 2022 r. zawarł on umowę najmu lokalu użytkowego ze spółką z o.o., również czynnym podatnikiem VAT. Umowa została zawarta na czas określony, z zastrzeżeniem możliwości jej wypowiedzenia z 12-miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Między stronami powstał spór co do możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy. W ocenie Wnioskodawcy (Wynajmującego), Najemca nie miał prawa do jej rozwiązania z zachowaniem 12-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Najemca uznał jednak, że skutecznie wypowiedział umowę w listopadzie 2024 r. W celu usunięcia sporu i niepewności co do wzajemnych roszczeń, strony zawarły porozumienie, w którym zgodnie ustaliły wcześniejsze rozwiązanie umowy. W związku z tym Najemca zobowiązał się do zapłaty określonej kwoty (w porozumieniu nazwanej „odszkodowaniem”) na rzecz Wnioskodawcy.

Kwota ta została ustalona w wyniku negocjacji i miała na celu wyeliminowanie niepewności prawnej co do rozliczeń związanych z najmem. Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy kwota ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako wynagrodzenie za usługę.

Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymana kwota stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., jako że dotyczy zgody na wcześniejsze zakończenie stosunku najmu.

Dyrektor KIS uznał to stanowisko za prawidłowe, w uzasadnieniu interpretacji wskazał, że „(…) szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Istotą odszkodowań nie jest płatność za świadczenie, lecz rekompensata za szkodę. W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną – świadczeniem w zamian za wynagrodzenie – co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.

Ponadto, należy wskazać na orzeczenie NSA z dnia 7 lutego 2014 r. sygn. akt I FSK 1664/12, w którym to wyroku Sąd powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 r. sygn. akt III CZP 39/12, cytując ww. uchwałę:

Kara umowna jest związana z odpowiedzialnością odszkodowawczą za szkodę spowodowaną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania niepieniężnego (poszczególnymi przejawami nienależytego wykonania zobowiązania). Odstąpienie od umowy nie jest ani nienależytym wykonaniem zobowiązania, ani niewykonaniem zobowiązania, lecz wykonaniem przez jedną ze stron stosunku obligacyjnego uprawnienia prawnokształtującego, realizowanego na podstawie postanowienia zawartego w umowie wzajemnej (art. 395 § 1 i art. 492 k.c.), albo wynikającego z przepisów ustawy.

W świetle powyższego nie można więc uznać, by Kwota z Porozumienia opisana we wniosku stanowiła odszkodowanie lub karę umowną. Kwota z Porozumienia, którą Najemca wypłacił Panu jako Wynajmującemu, nie wiąże się bowiem z niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania.

Porozumienie zawarte przez Pana z Najemcą ma niewątpliwie charakter zobowiązaniowy – Wynajmujący (Pan) zgadza się na wcześniejsze zakończenie Umowy Najmu w zakresie wynajmu Lokalu w zamian za otrzymaną od Najemcy Kwotę z Porozumienia.

W tym miejscu należy wskazać, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega konkretna czynność (dostawa towaru lub usługa), a nie zapłata (opłata, płatność), co wynika wprost z art. 5 ust. 1 ustawy.

Kwota z Porozumienia, którą Pan otrzymał na podstawie Porozumienia stanowi zatem formę zapłaty za umownie uzgodnione działania. Istnieje więc bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem a otrzymanym z tego tytułu wynagrodzeniem. W przedmiotowej sprawie mamy zatem do czynienia z transakcją ekwiwalentną – świadczeniem w zamian za wynagrodzenie.

Zatem, wypłatę przez Najemcę określonej Kwoty z Porozumienia z tytułu wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu należy traktować jako wynagrodzenie za świadczenie wykonywane przez Pana na rzecz Najemcy, co wypełnia wskazaną przesłankę uznania czynności wykonywanych przez Pana za usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy. Należy zwrócić uwagę, że w przypadku opisanym we wniosku możemy wskazać konkretnego beneficjenta tej usługi – Spółkę – który w związku z zaistnieniem określonych okoliczności jest zobowiązany do wypłaty ustalonego w umowie wynagrodzenia (Kwoty z Porozumienia).

Podsumowując, stwierdzam że Kwota z Porozumienia uiszczona przez Najemcę, stanowi wynagrodzenie za wykonanie usługi na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Wróć do spisu treści serwisu