Przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

W dniu 29 sierpnia 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wydał wyrok (wyrok nieprawomocny) w którym stwierdził, że decyzja wydana w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym uzasadnia zastosowanie trybu z art. 1 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, albowiem potwierdza fakt zabudowania nieruchomości budynkiem przeznaczonym na cele mieszkaniowe w dniu 1 stycznia 2019 r.

Spór dotyczył wniosku z 11 stycznia 2023 r., który został skierowany do Starosty Augustowskiego o wydanie na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w odniesieniu do nieruchomości, stanowiącej własność Skarbu Państwa, w użytkowaniu wieczystym wnioskodawców. Do wniosku dołączono decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Augustowie z 28 października 2022 r. o legalizacji samowolnie wybudowanego budynku mieszkalnego o powierzchni użytkowej 53,00 m², na przedmiotowej nieruchomości, wydaną w tzw. uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym.

Postanowieniem z 24 lutego 2023 r., nr GK.6825.1.2023.AM Starosta Augustowski, działając na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy, odmówił wydania zaświadczenia. W motywach rozstrzygnięcia organ wskazał, że wnioskowana nieruchomość nie jest i na dzień 1 stycznia 2019 r. nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również w stosunku do niej nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O ile warunek oddania do użytkowania budynku mieszkalnego został spełniony, o tyle nie został on wybudowany zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W ocenie organu, nie zostały zatem spełnione przesłanki określone w art. 13 ust. 1 ustawy, warunkujące wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości.

Sprawa dotarła do WSA w Białymstoku. W wyroku z dnia 29 sierpnia 2023 r. sąd stwierdził, że „(…) rozstrzygnięcie sprawy niniejszej sprowadza się do udzielenia odpowiedzi na pytanie czy możliwe jest przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr (…), a jeżeli tak, to w jakim trybie, tj. czy na zasadach ogólnych, czy w trybie opóźnionego przekształcenia.

Zdaniem sądu tryb przekształcenia ex lege dotyczy nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe na dzień 1 stycznia 2019 r. Zastosowanie tego trybu nie jest uzależnione od spełnienia żadnych innych warunków. Irrelewantne są zatem wszelkie inne okoliczności. Słusznie podnoszą skarżący, że przekształcenie w tym trybie nie zostało uzależnione od tego czy wybudowany budynek mieszkalny jest zgodny z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Z przepisu tego też nie wynika warunek wybudowania budynku w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę. Ustawa nie warunkuje przekształcenia na zasadach ogólnych od tego czy budynek istniejący i wybudowany według stanu na dzień 1 stycznia 2019 r. został oddany do użytkowania. Wbrew temu co przyjął organ, ustawa nie wprowadza wymogu, aby budynek mieszkalny był wybudowany legalnie. Skoro ustawa takiego warunku nie ustanawia, to nie jest możliwe uzależnianie od niego wydania wnioskowanego zaświadczenia. W orzecznictwie przyjmuje się, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność dotyczy zasadniczo kwestii cywilistycznej, a przy tym związanej wybitnie z prawem rzeczowym. Z uwagi zaś, że normy prawa rzeczowego – jako dotyczące praw bezwzględnych – muszą być wykładane ściśle, zasadę tę należy odnieść również do wykładni przepisów bezpośrednio regulujących przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (vide: wyrok NSA z 28 lipca 2022 r., I OSK 1938/21, pub. CBOSA).

Z kolei opóźnione przekształcenie dotyczy gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi po dniu 1 stycznia 2019 r. a momentem przekształcenia będzie oddanie budynku do użytkowania zgodnie z przepisami ustawy – Prawo budowlane. Ustawodawca w przypadku tego przekształcenia wprowadził wymóg zabudowy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Warunki te, zdaniem sądu, wskazują na intencję ustawodawcy aby zabudowa po dniu 1 stycznia 2019 r. była legalna.

Organy w sprawie niniejszej skupiły się na ocenie spełnienia przesłanek opóźnionego przekształcenia z tego względu, że do wniosku została dołączona decyzja legalizacyjna wydana w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym. Odnosząc się do tego wskazać należy, że na datę wejścia w życie ustawy przekształceniowej – 20 lipca 2018 r. w ustawie – Prawo budowlane uregulowane były następujące sposoby oddania budynku do użytkowania:

1. zawiadomienie o zakończeniu budowy i brak wniesienia sprzeciwu – art. 54;
2. uzyskanie ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku – art. 59;
3. zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego i brak wniesienia sprzeciwu – art. 79.

We wszystkich tych trzech sytuacjach konieczną przesłanką oddania budynku do użytkowania jest zgodność z planem albo decyzją o warunkach zabudowy.

Instytucja uproszczonego postępowania legalizacyjnego została wprowadzona 19 września 2020 r. wskutek nowelizacji ustawy – Prawo budowlane (art. 49f). W doktrynie podnosi się, że ta nowelizacja skomplikowała diametralnie stan prawny dotyczący opóźnionego przekształcenia (vide: M. Gdesz, Mechanizm opóźnionego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, pub. Lex). Uproszczona procedura legalizacyjna dotyczy budynków, w odniesieniu do których od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Przesłanką legalizacji nie jest w tym przypadku zgodność z planem czy decyzją o warunkach zabudowy, a istotnym dokumentem jest ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:

• nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
• pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Zdaniem sądu, uproszczona procedura legalizacyjna nie mogła skomplikować sytuacji z przekształceniem opóźnionym. Trudno bowiem przyjąć, że dyspozycją art. 13 ust. 1 ustawy, objęta jest procedura, która nie obowiązywała na datę uchwalania ustawy przekształceniowej. Dlatego, zdaniem sądu, ten tryb legalizacji nie stanowi sposobu oddania do użytkowania warunkującego opóźnione przekształcenie.

W ocenie sądu decyzja wydana w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym uzasadnia zastosowanie w sprawie niniejszej trybu z art. 1 ust. 1 ustawy, albowiem potwierdza fakt zabudowania przedmiotowej nieruchomości budynkiem przeznaczonym na cele mieszkaniowe w dniu 1 stycznia 2019 r. Jak już wykazano powyżej przekształcenie ex lege warunkowane jest jedynie istnieniem na nieruchomości w dniu 1 stycznia 2019 r. zabudowy mieszkaniowej. Jak przyjmuje się w orzecznictwie zastosowanie tego trybu możliwe jest w stosunku do nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe w rozumieniu funkcjonalnym (vide: wyrok NSA z 12 maja 2022 r., I OSK 1738/21, pub. CBOSA). Podstawowym środkiem dowodowym potwierdzającym funkcję zabudowy jest wpis w ewidencji gruntów i budynków. W przypadku nielegalnej zabudowy (co miało miejsce w sprawie niniejszej) brak jest takiego dowodu. Takie stany faktyczne wymuszają przeprowadzenie uproszczonej procedury legalizacyjnej. Przy czym, jak już wykazano powyżej, decyzja legalizacyjna wydana w tym trybie, nie oznacza spełnienia warunku opóźnionego przekształcenia w postaci oddania zabudowy do użytkowania. Zdaniem sądu taka decyzja jest środkiem dowodowym, który potwierdza istnienie na przedmiotowej działce zabudowy mieszkaniowej w dniu 1 stycznia 2019 r. W świetle powyższego sąd podziela stanowisko skarżących, że w okolicznościach faktycznych sprawy niniejszej zachodzą podstawy do przyjęcia, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną nastąpiło z mocy prawa w dniu 1 stycznia 2019 r., a poszukiwanie podstaw do wydania zaświadczenia w instytucji przekształcenia opóźnionego było zbędne”.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu