VAT od egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości

W dniu 6 kwietnia 2023 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną sygn. 0114-KDIP4-3.4012.50.2023.2.IG w przedmiocie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek w sprawie egzekucyjnej.

Zgodnie ze stanem faktycznym sprawy Komornik sądowy zamierza w sprawie egzekucyjnej, dokonać w drodze licytacji egzekucyjnej, sprzedaży nieruchomości dla której urządzona jest księga wieczysta.

Nieruchomość ta stanowi własność dłużnika spółki pod firmą A Sp. z o.o. Jest to nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona jako działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 Na działce nr 3 znajduje się budynek wolnostojący, jednokondygnacyjny, murowany, przykryty dachem dwuspadowym pokryty blachą. Na działce nr 5 znajduje się zbiornik wodny pełniący funkcję zbiornika chłonnego, będący częścią systemu kanalizacji deszczowej zakładu A sp. z o.o. (dłużnika), znajdującego się na działkach nr 8; 9; 10. Wody opadowe i roztopowe z terenu utwardzonego, dróg wewnętrznych oraz połaci dachowych zakładu, kolektorem o średnicy 120 mm odprowadzone są do przedmiotowego otwartego zbiornika chłonnego na działce nr 5. Na działkach nr 5 i częściowo 3 znajduje się podziemny zbiornik na ścieki socjalno-bytowe będący częścią systemu kanalizacji deszczowej zakładu A sp. z o.o. (tj. dłużnika), znajdującego się na działkach nr 8; 9; 10. Nieruchomość posiada możliwość uzbrojenia w sieć elektroenergetyczną i wodociągową (wodociąg gminny). Obszar na terenie którego położona jest nieruchomość nie posiada obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy działki 1, 3, 5 położone są w strefie oznaczonej symbolem MN/ML/L – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy letniskowej oraz pozostawieniem istniejących lasów, jednocześnie jest to obszar, dla którego Gmina zamierza sporządzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Działki nr 2, 4, 6, 7 położone są na terenach gruntów ornych, w niewielkiej zaś części na terenach łąk i pastwisk oraz terenach lasów. Sposób korzystania z nieruchomości jest zgodny z ustaleniami zawartymi w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Komornik Sądowy zwrócił się do dłużnika na piśmie w sprawie wyjaśnienia do jakich czynności ww. budynek oraz infrastruktura zakładu A sp. z o.o. (dłużnika), znajdującego się na działkach nr 8, 9, 10, były wykorzystywane. Ponadto do jakich czynności wykorzystywana była nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży. Czy z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Czy w ostatnich dwóch latach przed sprzedażą dłużnik ponosił wydatki na ulepszenia budynku znajdującego się na nieruchomości, oraz istniejącej infrastruktury, a jeżeli tak to kiedy miały miejsce te ulepszenia. Czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenia budynku, bądź infrastruktury technicznej terenu, oraz czy po poniesionych nakładach na te ulepszenia stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej. Dłużnik nie udzielił żadnych informacji Komornikowi Sądowemu, oraz pozostawił pismo Komornika Sądowego bez odpowiedzi. Komornik sądowy nie posiada informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku. Brak informacji jest wynikiem podjętych i udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania informacji. Z uwagi na brak kontaktu, poczynienie jakichkolwiek ustaleń jest niemożliwe do przeprowadzenia.

W związku z powyższym Komornik sadowy zwrócił się z pytaniem, czy w opisanym stanie faktycznym, sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, dla której urządzona jest księga wieczysta, stanowiąca działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, będące własnością dłużnika, tj. spółki pod firmą A Sp. z o.o., powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT ?

Zdaniem Komornika Sądowego sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, dla której urządzona jest księga wieczysta, stanowiąca działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, będąca własnością dłużnika, tj. spółki pod firmą A Sp. z o.o., powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT, tym samym przedmiotowa nieruchomość nie może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Komornika sadowego, „(…) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W świetle tego przepisu zwolnione są nieruchomości spełniające jednocześnie dwie przesłanki: są niezabudowane i nie stanowią terenów budowlanych. Będą to w szczególności tereny rolne i leśne.

Jeżeli na terenie znajdują się zabudowania (budynki lub budowle) to zasadą jest, że należy go uznać za zabudowany i nie może korzystać z tego z zwolnienia. Od tej zasady są jednak pewne wyjątki.

W orzeczeniu z 8 kwietnia 2021 r. sygn. akt I FSK 560/18 NSA wskazał, że oceniając, czy grunt jest terenem niezabudowanym należy mieć na względzie przede wszystkim stan faktyczny, co nie wyklucza, że w określonych przypadkach, ze względu na charakter gospodarczy transakcji, należy wziąć pod uwagę, czy obiekty posadowione na gruncie mają znaczenie wiodące dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu zabudowanego. W świetle tego wyroku, nawet jeżeli okoliczności faktyczne wskazują, że teren jest zabudowany, to ważny jest również sens ekonomiczny transakcji.

W celu zdefiniowania budynków i budowli należy odnieść się do przepisów prawa budowlanego. Przez budynek rozumie się taki obiekt budowlany, który łącznie spełnia takie cechy: jest trwale związany z gruntem, jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiada fundamenty i dach.

Obiekt budowlany wykonany bez przegród zewnętrznych, fundamentów bądź dachu lub nietrwale związany z gruntem nie może być uznany za budynek. Obiekt jest trwale związany z gruntem, gdy nie jest możliwe jego przeniesienie ani zniszczenie przez czynniki zewnętrzne – innymi słowy budynek opiera się naturalnym siłom przyrody, (wyrok NSA z 17 stycznia 2020 r. II OSK 536/18). Z kolei budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury. Budowlami są: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Budowlami są m.in. obiekty liniowe. Definicja obiektu liniowego również jest uregulowana w prawie budowlanym. Obiekt liniowy stanowią między innymi: wodociąg, gazociąg, linia kolejowa, linia i trakcja elektroenergetyczna, droga wraz ze zjazdami.

Zasadą jest, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, jak również drzewa i inne rośliny, co wynika z prawa cywilnego. Na gruncie prawa cywilnego przedmiotem sprzedaży jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Jednakże urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Wobec tego, jeżeli na terenie znajdują się części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej, czy elektrycznej, które są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Zatem sprzedaż terenu, na którym znajdują się elementy infrastruktury opisanej wyżej, należącej do zakładu A sp. z o.o. (tj. dłużnika), znajdującego się na działkach nr 8, 9, 10, przechodzące przez teren, którego właścicielem jest ww. zakład A sp. z o.o. (dłużnik) będzie związana również ze sprzedażą tej infrastruktury.

Dokonując sprzedaży terenu dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości oraz rozporządzania jak właściciel w stosunku do opisanej infrastruktury technicznej, gdyż ta dalej będzie pozostawać w dyspozycji zakładu A sp. z o.o. (tj. dłużnika). W przedmiotowej sprawie sprzedaż dokonywana będzie na licytacji przez Komornika Sądowego, czyli tak jakby tej sprzedaży dokonywał sam właściciel nieruchomości, przez co nie można uznać, że sprzedaż na licytacji nieruchomości wraz z istniejącą infrastrukturą techniczną powoduje uznanie, że zbywana w ten sposób nieruchomość nie jest niezabudowana, wobec czego nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT.

DKIS uznał stanowisko Komornika za prawidłowe.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu