Zniesienie współwłasności nieruchomości a opodatkowanie podatkiem VAT

W dniu 26 marca 2024 r. Dyrektor KIS wydał interpretację indywidualną w zakresie podatku od towarów i usług dotyczącą ustalenia, czy zniesienie współwłasności nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że Gminie (Wnioskodawcy) przysługiwał udział 1/2 w nieruchomości. Pozostałymi współwłaścicielami były osoby fizyczne – małżeństwo, któremu w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej przysługiwał udział 1/4 oraz inna osoba fizyczna z udziałem 1/4.

Dnia 14 czerwca 2022 r. Gmina zawarła z pozostałymi współwłaścicielami porozumienie dotyczące zniesienia współwłasności nieruchomości. W treści porozumienia zaznaczono, że działka w przeważającej części (ok. 93% powierzchni) przeznaczona jest pod teren drogi publicznej dojazdowej, części (ok. 5%) na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i w pozostałej części pod teren usług sportu i rekreacji.

Gmina oświadczyła, że dokona z urzędu podziału nieruchomości w celu wydzielenia z działki określonego gruntu. Wszyscy współwłaściciele oświadczyli, że na podstawie art. 210 kodeksu cywilnego, po dokonaniu wspomnianego podziału geodezyjnego nieruchomości dokonają częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości. Przewidziano, że częściowe zniesienie współwłasności nastąpi poprzez:

• przyznanie osobom fizyczny współwłasności działki o określonej powierzchni;
• przyznanie Gminie prawa własności działki wydzielonej z nieruchomości;

W porozumieniu przyjęto, że zniesienie współwłasności nastąpił bez obowiązku dokonania spłat i dopłat, natomiast Gmina poniesie koszty zawarcia podziału nieruchomości, dokumentów geodezyjnych, aktu notarialnego oraz opłat sądowych.

W wykonaniu powyższego porozumienia, Wójt Gminy wydał decyzję zatwierdzając projekt podziału nieruchomości. W decyzji wskazano, że podział nieruchomości następuje na podstawie art. 95 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości wynikających z przepisów tej ustawy lub z odrębnych ustaw.

Podano, iż podział nieruchomości ma służyć uregulowaniu stanu prawnego części tej nieruchomości oraz umożliwić Gminie realizację celu publicznego związanego z tą nieruchomością. Przytoczono następnie zapisy planu miejscowego m.in. określające przeznaczenie dzielonej nieruchomości w około 93% pod teren drogi publicznej dojazdowej.

W decyzji podziałowej podano, że „uregulowanie stanu prawnego wydzielonych części przedmiotowej nieruchomości następować będzie w drodze umowy cywilno-prawnej w oparciu pisane z współwłaścicielami działki porozumienie z dnia 14 czerwca 2022 r. dotyczące zniesienia współwłasności tej nieruchomości. Porozumienie, o którym mowa wyżej reguluje zasady podziału nieruchomości oraz warunki zniesienia współwłasności”. Precyzując podstawy prawne podziału wskazano również na treść art. 97 ust. 3 pkt 1 oraz art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wedle których:

• podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych,
• do celów publicznych zalicza się wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów rządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

W wyniku dokonanego podziału Gminie przysługuje prawo własności w obu działkach w wysokości ½.

Obecnie, w wykonaniu wyżej omówionego porozumienia, Gmina zamierza zawrzeć z pozostałymi współwłaścicielami umowę w formie aktu notarialnego, znoszącą w części współwłasność nieruchomości, na mocy której:

• prawo własności działki przypadnie w odpowiednich częściach ułamkowych wyłącznie osobom fizycznym;
• prawo własności działki przypadnie w całości wyłącznie Gminie.

Wnioskodawca zwrócił się z pytaniem czy w związku z częściowym zniesieniem współwłasności nieruchomości, które zostanie dokonane w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, po stronie Gminy wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

W ocenie Wnioskodawcy w związku z częściowym zniesieniem współwłasności nieruchomości, które zostanie dokonane w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, po tronie Gminy nie wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

DKIS uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe i wskazał, że „(…) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatne transakcje dostawy towarów i świadczenia usług. Aby mówić o dostawie towarów, musi nastąpić czynność polegająca na przeniesieniu prawa do rozporządzania (dysponowania) towarem jak właściciel.

(…)

W tym miejscu należy zauważyć, że umowne zniesienie współwłasności, polegające na podziale rzeczy wspólnej, ma charakter rozporządzenia tą rzeczą, prowadzącego do uzyskania przez każdego ze współwłaścicieli wyłącznego prawa własności do nowej rzeczy, co na gruncie podatku od towarów i usług stanowi dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy – jeżeli czynność ta ma charakter odpłatny, wyrażający się zastosowaniem dopłaty pieniężnej. Nieodpłatne zniesienie współwłasności rzeczy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ jeżeli czynności tej nie towarzyszy dopłata pieniężna, mająca na celu wyrównanie wartości poszczególnych udziałów, nie ma ona charakteru odpłatnego, w tym też na gruncie VAT.

Ponadto, umowy zniesienia współwłasności rzeczy przez fizyczny jej podział, z uwzględnieniem jedynie wartości udziałów współwłaścicieli, nie można utożsamiać z czynnościami zamiany udziałów w rzeczy, czy ich sprzedaży. Oznacza to, że tego rodzaju umowne zniesienie współwłasności rzeczy, które nie ma charakteru odpłatnego, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jedynie w sytuacji, gdy w wyniku zniesienia współwłasności jeden ze współwłaścicieli uzyska własność nowej rzeczy o wartości niższej od wartości jego udziału we własności wspólnej rzeczy, a drugi ze współwłaścicieli zostanie zobowiązany do wyrównania tej wartości przez dopłatę pieniężną (z uwagi na to, że wartość jego nowej rzeczy jest wyższa od wartości przysługującego mu uprzednio udziału), na gruncie VAT miałaby miejsce odpłatna dostawa towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, której odpłatność wyznacza wielkość poczynionej dopłaty. W takiej bowiem sytuacji, skoro w wyniku zawartej umowy „część” pozyskanego przez współwłaściciela towaru w części przewyższającej wartość przysługującego mu udziału w rzeczy wspólnej, znalazła się w jego wyłącznym władaniu, oznacza to, że drugi współwłaściciel dokonał jej zbycia z przynależnej mu części towaru wspólnego, mającego charakter dostawy towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy za odpłatnością w wysokości ustalonej dopłaty pieniężnej.

Zatem, w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności nieruchomości przeprowadzonego na zasadach określonych we wniosku, nie dojdzie po Państwa stronie do wydania towaru ani świadczenia usług. W rozpatrywanym przypadku dojdzie jedynie do wyodrębnienia w sposób materialny posiadanych udziałów w działkach. Przedmiotowe zniesienie współwłasności nieruchomości stanowi jedynie zmianę formy prawnej tytułu przypadającego do nieruchomości. Nastąpi nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, tj. zmiana współwłasności na własność części nieruchomości. Tym samym, w analizowanych okolicznościach po Państwa stronie nie ma miejsca dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ustawy.

Dodatkowo, jak wynika z opisu sprawy, zmiana tytułu prawnego do nieruchomości będzie miała charakter nieodpłatny. Jak wskazano we wniosku, zniesienie współwłasności nastąpi bez spłat i dopłat.

Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości przeprowadzonym na zasadach opisanych we wniosku nie będzie miał zastosowania art. 7 ust. 2 ustawy. Zniesienie współwłasności nieruchomości po Państwa stronie, w wyniku którego każdy ze współwłaścicieli stanie się wyłącznym właścicielem stosownej części nieruchomości, nie stanowi po stronie Gminy dostawy towarów rozumianej jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, gdyż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do dysponowania towarem tak jak właściciel już przed zniesieniem współwłasności.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w wyniku zniesienia współwłasności na zasadach opisanych w analizowanej sprawie nie dojdzie po Państwa stronie do wydania towaru, ani do świadczenia usług, a wyłącznie do ustanowienia na rzecz współużytkowników odrębnego prawa własności nieruchomości, które obecnie przysługuje współużytkownikom w ramach ich udziałów we współwłasności ww. działek nr (…) i nr (…) użytkowanych na zasadzie ustalonego podziału do użytkowania. Tym samym, w analizowanej sprawie zniesienie współwłasności nie stanowi po Państwa stronie czynności podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, w związku z częściowym zniesieniem współwłasności nieruchomości, które zostanie dokonane w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, po stronie Państwa, nie wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu