Nabycie udziału w nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym a prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych

NSA w prawomocnym wyroku z dnia 23 czerwca 2026 r. (III FSK 1463/24) wydanym w sporze podatników z Dyrektorem Krajowej Informacji Skarbowej (Dyrektorem KIS) odniósł się do dopuszczalności stosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku zawarcia umowy sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym.

Stan prawny- zakres sporu

Na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „ustawa z dnia 9 września 2000 r.”) zwolnieniu od przedmiotowego podatku podlega sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Wątpliwości podatników odnosiły się do możliwości zastosowania powołanego przepisu w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest jedynie odziedziczony udział w budynku mieszkalnym jednorodzinnym.

Stan faktyczny i pogląd podatnika

Małżonkowie, pozostający pod rygorem wspólności majątkowej małżeńskiej nabyli do majątku wspólnego udział wynoszący 1/2 części nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym domem mieszkalnym. W dniu zawarcia umowy sprzedaży byli zameldowani w tymże domu i nie posiadali praw własności do innych mieszkań ani udziału w tych prawach. Umowa sprzedaży, na podstawie której bank udzielił nabywcom kredytu z przeznaczeniem na nabycie udziału w domu jednorodzinnym oraz ustanowił na całej kredytowanej nieruchomości hipotekę, była zgodnie z przepisem art. 158 k.c. objęta przymusem notarialnym. W dniu podpisania aktu notarialnego na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r., notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej przedmiotu umowy sprzedaży.

Podatnicy nabrali jednak wątpliwości co do zasadności opodatkowania. We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dążyli do potwierdzenia przez Dyrektora KIS, iż sprzedaż udziałów w prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie wyklucza tej czynności spod zastosowania zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r., bowiem z treści tego przepisu nie wynika wprost, że rzeczone zwolnienie nie dotyczy sytuacji, w której przedmiotem umowy sprzedaży jest udział w prawie. Zwłaszcza, że w stanie faktycznym część udziałów została już przez jednego z wnioskodawców odziedziczona, a jedynym sposobem nabycia pełni prawa własności nieruchomości było wykupienie pozostałej części udziałów poprzez zawarcie umowy sprzedaży udziałów.

Stanowisko Dyrektora KIS

Organ interpretacyjny odniósł się do powyższego stanowiska negatywnie. W uzasadnieniu interpretacji indywidualnej z dnia 15 lipca 2024 r. (nr 0111-KDIB2-2.4014.134.2024.1.DR) wskazał, że użyte w art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. określenia „prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego” – oznaczają prawa własności, a nie udział w tych prawach, zaś jakakolwiek wykładnia rozszerzająca czy też zawężająca powołanego przepisu jest co do zasady niedopuszczalna.

W konsekwencji – zdaniem Dyrektora KIS – w przypadku zakupu udziału w prawach wymienionych w tymże przepisie nie zachodzą przesłanki do zastosowania przewidzianego w nim zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

 Stanowisko WSA w Krakowie i wyrok NSA

Małżonkowie zaskarżyli w całości wzmiankowaną interpretację do WSA w Szczecinie, a sąd ten w wyroku z dnia 5 lutego 2025 r. (I SA/Sz 582/24) uznał zasadność skargi.

Sąd zgodził się wprawdzie z organem interpretacyjnym, że forma aktu notarialnego w jakiej zawierana jest umowa przeniesienia własności nieruchomości czy też ustanowienie hipoteki jako zabezpieczenie udzielonego przez bank kredytu na całej nieruchomości nie mają znaczenia dla oceny spełnienia przesłanek zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r., niemniej podzielił stanowisko skarżących, że małżonkowie jako osoby fizyczne, spełniają warunek podmiotowy tegoż zwolnienia.

WSA podkreślił również, że poza sporem pozostaje, iż przysługiwanie jednemu z małżonków udziału w nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym nie stoi na przeszkodzie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r., bowiem udział ten nie przekracza 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Odnosząc się zaś do – stanowiącej sedno sporu – kwestii dopuszczalności stosowania przedmiotowego zwolnienia w przypadku zawarcia umowy sprzedaży udziału w prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego Sąd nawiązał do zawartej w art. 195 Kodeksu cywilnego definicji współwłasności jako rodzaju własności, charakteryzującego się tym, że jedno i to samo prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie, a następnie skonstatował; „ Nadal jest to więc jedno prawo własności np. tak jak w rozpatrywanym stanie faktycznym nieruchomości stanowiącej budynek mieszkalny jednorodzinny, jednak nie przysługuje ono jednej, lecz więcej niż jednej osobie (małżonkowi skarżącej oraz jego siostrze przed zawarciem ocenianej umowy sprzedaży, a po tejże umowie małżonkom i jednemu z małżonków).

      Tym samym nie może zostać uznana za uprawnioną wykładnia prezentowana przez organ a sprowadzająca się do tezy, że skoro w analizowanym przepisie ustawodawca stanowi jedynie o prawie własności, to zwolnieniem nie może być objęty udział w takim prawie”.

WSA zaznaczył ponadto, iż interpretacja rozpatrywanego przepisu winna być dokonywana z uwzględnieniem celu jego wprowadzenia, którym było umożliwienie osobom fizycznym nabycia swojego pierwszego mieszkania lub domu z rynku wtórnego na preferencyjnych warunkach, tj. ze zwolnieniem z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując WSA ocenił, że Dyrektor KIS „dopuścił się naruszenia przepisu art. 9 pkt 17 u.p.c.c. przyjmując, że wymienione w tym przepisie zwolnienie nie znajdzie zastosowania do nabywanego udziału w prawie własności budynku mieszkalnego – domu jednorodzinnego” i uchylił zaskarżoną interpretację.

Analogiczne stanowisko w sprawie zajął również NSA, który prawomocnym wyrokiem NSA z dnia 23 czerwca 2026 r. (III FSK 1463/24) oddalił skargę kasacyjną od przedstawionego wyroku WSA w Szczecinie wniesioną przez Dyrektora KIS.

Skutki

Stanowisko zajęte przez sądy obu instancji jest cenną wskazówką dla wszystkich, którzy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych zamierzają nabyć udział w nieruchomości zabudowanej jednorodzinnym domem mieszkalnym. Spełniając bowiem pozostałe warunki wymienione w art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. nie powinni być pozbawieni możliwości zastosowania przewidzianego tym przepisie zwolnienia podatkowego.

Oddział Śląski ISP w Katowicach

40-056 Katowice, ul. Jordana 7B

tel. 32 259 71 50

faks 32 253 99 89

e-mail: biuro.katowice@isp-modzelewski.pl