Zniesienie współwłasności a PCC

Zniesienie współwłasności należy do katalogu czynność opodatkowanych podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), jednak jedynie w części dotyczącej spłat lub dopłat.

Przedmiotem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych są stany prawne, tj. czynności cywilnoprawne enumeratywnie wymienione w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f ustawy o PCC obejmujące między innymi umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat. Podatkowi temu, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC podlegają również orzeczenia sądu, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Niewątpliwie obowiązek podatkowy, zgodnie z przepisem art. 4 pkt 5 ustawy o PCC ciąży przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności. Z kolei podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku.

Z przepisów ustawy o PCC wynika, że zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych tylko wówczas, gdy ustalono dopłatę lub spłatę. Zatem w przypadku braku dopłaty lub spłaty zniesienie współwłasności nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

W przypadku zniesienia współwłasności w części dotyczącej spłat lub dopłat obowiązek podatkowy ciąży na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności. Stawka podatku wynosi 2%, a podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności (czyli w praktyce wartość spłaty wypłaconej pozostałym współwłaścicielom pod warunkiem, że odzwierciedla ona wartość rynkową, a nie wartość całej nieruchomości – por. wyrok NSA z 12.10.2016 r., II FSK 2718/14). Istotne jest zatem określenie wartości rynkowej udziału w nieruchomości. Umożliwia ono sprecyzowanie wartości spłaty przysługującej dotychczasowym współwłaścicielom.