Wynajęcie pomieszczenia mieszkalnego przez przedsiębiorcę w domu studenta a stawka podatku od nieruchomości

„Skoro budynek (jego część), sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalny, nie jest zajęty na realizację trwałych potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz czasowe zakwaterowanie studenta odbywającego naukę poza rodzinnym miejscem zamieszkania (dom studenta), okoliczność wynajęcia pomieszczenia mieszkalnego na zasadach komercyjnych przez przedsiębiorcę potwierdza, że spełniona została przesłanka zajęcia budynku mieszkalnego (jego części) na prowadzenie działalności gospodarczej, uzasadniająca zastosowanie stawki podatkowej w podatku od nieruchomości przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 1170 ze zm.)”. Tezę powyższej treści zawiera prawomocny wyrok NSA z 22 listopada 2023 r. (III FSK 358/23).

 W stanie faktycznym sprawy rozpatrywanej przez NSA, Prezydent Wrocławia w interpretacji indywidualnej z dnia 15 grudnia 2020 r. nr WPO-DNT.310.9.2020.MZ za nieprawidłowe uznał stanowisko Spółki, zgodnie z którym części budynku, spełniającego zasadniczo funkcję mieszkalną, polegającą na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych studentów uczelni wyższych, gdzie przeważającą część powierzchni (ok. 85%) stanowi powierzchnia pokoi mieszkalnych oraz powiązane z nimi zaplecze (kuchnie, toalety, przestrzeń komunikacyjna, tj. korytarze i klatki schodowe), winny być opodatkowane podatkiem od nieruchomości według stawek przewidzianych w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: „ ustawa o podatkach i opłatach lokalnych”), tj. dla budynków (ich części) mieszkalnych.

Zdaniem organu, budynek zamieszkiwany przez studentów prywatnego domu studenckiego jest faktycznie wykorzystywany na cele prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, mającej za przedmiot właśnie prowadzenie akademika, bowiem przedsiębiorca uzyskuje przychód z umów zawieranych z najemcami, świadcząc im konkretne usługi. To zaś w opinii Prezydenta Wrocławia oznacza, że ze względu na rodzaj prowadzonej działalności (odpłatne udostępnianie pomieszczeń) oraz sposób wykorzystania spornej nieruchomości (przez studentów na podstawie zawieranych umów najmu) w rozpatrywanej sprawie chodzi o budynek mieszkalny (budynek zbiorowego zamieszkania) zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej

WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 25 maja 2022 r. (I SA/Wr 248/21) oddalając skargę Spółki na powołaną interpretację potwierdził, że – również w jego ocenie – część budynku przeznaczona na wynajem jest w istocie częścią przeznaczoną przez Spółkę na cele prowadzonej działalności gospodarczej; jest to bowiem składnik majątku, który ma w założeniu przynosić przychód z prowadzonej działalności, a zatem zostaje zajęty na taką działalność. Zarazem – zdaniem Sądu – z treści art. art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie wynika, aby zajęcie budynku mieszkalnego lub jego części na prowadzenie działalności gospodarczej było wykluczone w każdej sytuacji, kiedy budynek (jego część) jest zamieszkały.

Uzasadniając swe stanowisko WSA przyjął, że gdy wypełnianie przez budynek (lub jego część) funkcji mieszkalnej wynika z faktu, że udzielenie zakwaterowania przez przedsiębiorcę jest jednym z elementów prowadzonej przezeń działalności gospodarczej, to funkcja mieszkalna budynku lub jego części, jako wynikająca z istoty działalności gospodarczej przedsiębiorcy, nie wyłącza możliwości ustalenia, że budynek mieszkalny lub jego część zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym, skoro w stosunku do spornej części budynku (udostępnionej studentom) podatnikiem jest Spółka będąca właścicielem nieruchomości, a nie studenci jako jej najemcy, to – w ocenie WSA – dowodzi, że na wskazanej części budynku Spółka nie realizuje celu mieszkaniowego, lecz wykonuje działalność gospodarczą polegającą na wynajmie – płatnym udostępnianiu studentom pomieszczeń.

NSA, do którego Spółka wniosła skargę kasacyjną, co do zasady podzielił stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, tym samym pośrednio aprobując pogląd organu interpretacyjnego, że w analizowanej sytuacji zastosowanie znajduje art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a w konsekwencji stawki opodatkowania przewidziane dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Skład orzekający uznał, iż dla zastosowania w takim przypadku do budynków mieszkalnych lub ich części najwyższej stawki opodatkowania przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) powołanej ustawy, przesądzające i wyłączne znaczenie ma okoliczność ich „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej”, przy czym nie podzielił argumentacji, jakoby samo tylko zaliczenie budynku do majątku przedsiębiorcy, komercyjny najem jego części, rozliczanie przychodów i kosztów uzyskania przychodów za nasadach przyjętych dla działalności gospodarczej w rozumieniu regulacji dotyczących podatków dochodowych miało przesądzać o zastosowaniu najwyższej stawki opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Jednocześnie Sąd ten zaznaczył, że inaczej niż Sąd pierwszej instancji postrzega rozumienie zwrotu „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej”, który według NSA oznacza okoliczność faktyczną polegającą na rzeczywistym, fizycznym wykorzystywaniu (zajęciu) całości albo określonej części budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej, tj. prowadzeniu w tej części budynku działalności gospodarczej w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Odwołując się do wyroku NSA z 12 lipca 2023 r. (III FSK 250/23), skład orzekający uznał, że „za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie będą mogły być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, podmiot działający w formule społecznej agencji najmu albo społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub innego właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne), nastąpiło w ramach gospodarczej działalności podatnika (np. komercyjnego najmu). Istotne jest to, by w budynku (lokalu) mieszkalnym realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w przedstawionym wyżej rozumieniu. Bez znaczenia pozostaje natomiast okoliczność, czy funkcja ta (tzn. mieszkaniowa) realizowana jest przez podatnika, czy jego najemcę”.

Niemniej, jednocześnie NSA dostrzegł podobieństwo powtarzającego się odpłatnego najmu lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni), niezwiązanego z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych podatnika i jego rodziny lub osób trzecich, do świadczenia usług hotelarskich, zapewnienia krótkotrwałego zakwaterowania, które skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz przyjął, że podobnie – zwłaszcza wobec częstej rotacji użytkowników poszczególnych pomieszczeń – postrzegać należy również zakwaterowanie studentów w domach studenta na zasadach komercyjnych, którego nie można uznać za zamieszkiwanie w celu trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy.

Z powyższych względów NSA odrzucił pogląd Spółki, jakoby sporny budynek prywatnego domu studenckiego był substytutem klasycznego mieszkania, a nie np. hotelu lub pokojów i apartamentów wynajmowanych krótkoterminowo i nie powinien być uznany za budynek mieszkalny zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Dodał, że o zajęciu spornej powierzchni na prowadzenie działalności gospodarczej przesądza okoliczność, że nie ma ona charakteru samodzielnych lokali mieszkaniowych i nie służy trwałemu zaspokajaniu porzeźb mieszkaniowych najemcy.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu