Sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji sądowej, pomimo specyficznego charakteru, podlega ogólnym zasadom opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT). W niniejszym artykule dokonano analizy problematyki opodatkowania VAT sprzedaży działki w trybie egzekucji sądowej, ze szczególnym uwzględnieniem interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 stycznia 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.864.2024.2.ΑΚ).
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Za towar uznaje się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Sprzedaż nieruchomości, w tym działek, stanowi odpłatną dostawę towarów, a zatem co do zasady podlega opodatkowaniu VAT.
W przypadku sprzedaży działki w trybie egzekucji sądowej, rolę podatnika VAT pełni dłużnik, natomiast komornik sądowy jest płatnikiem podatku. Oznacza to, że komornik ma obowiązek obliczyć, pobrać od nabywcy i odprowadzić do urzędu skarbowego podatek VAT należny z tytułu sprzedaży działki.
Stawka podatku VAT przy sprzedaży działki w trybie egzekucji sądowej wynosi 23% (art. 43 ust. ustawy o VAT), chyba że zachodzą przesłanki do zastosowania stawki obniżonej lub zwolnienia od podatku.
Jednocześnie Ustawa o VAT przewiduje szereg zwolnień od podatku, które mogą mieć zastosowanie również w przypadku sprzedaży działki w trybie egzekucji sądowej. Do najważniejszych z nich należą:
1) Zwolnienie dla terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT)
Zwolnienie to ma zastosowanie wyłącznie do działek, które nie są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. W analizowanej interpretacji indywidualnej, działka stanowiła teren budowlany, w związku z czym nie mogła korzystać z tego zwolnienia.
2) Zwolnienie dla towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT)
Aby skorzystać z tego zwolnienia, muszą być spełnione łącznie dwie przesłanki:
- działka od momentu nabycia do momentu zbycia musi służyć wyłącznie działalności zwolnionej od podatku;
- przy nabyciu działki nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.
W interpretacji indywidualnej, zwolnienie to nie miało zastosowania, ponieważ działka nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.
Reasumując sprzedaż działki w trybie egzekucji sądowej co do zasady podlega opodatkowaniu VAT. Obowiązek obliczenia, pobrania i odprowadzenia podatku spoczywa na komorniku sądowym. W pewnych sytuacjach możliwe jest zastosowanie zwolnienia od podatku, jednak wymaga to spełnienia określonych warunków. W przypadku wątpliwości co do opodatkowania VAT sprzedaży działki w trybie egzekucji sądowej, zasadnym jest wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
