Ustawa o podatku od towarów i usług (VAT) przewiduje zwolnienie od podatku dla usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu. Przepis ten budzi jednak wiele wątpliwości interpretacyjnych, zwłaszcza w przypadku wynajmu lokali na rzecz podmiotów, które wykorzystują je do prowadzenia działalności gospodarczej.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 stycznia 2025 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.546.2024.2.AS, Wnioskodawca prowadził inwestycję polegającą na budowie czterech budynków usługowych zakwaterowania turystycznego. Budynki C i D w projektach architektoniczno-budowlanych zostały określone jako budynki zakwaterowania turystycznego instytucji ochrony zdrowia z opieką lekarską i pielęgniarską dla osób starszych i niepełnosprawnych. Wnioskodawca planował wynająć lokale w budynku C na rzecz operatora, który świadczyłby usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską dla ludzi starszych.
Wnioskodawca uważał, że najem lokali na rzecz operatora może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe. W interpretacji wskazano, że w analizowanej sprawie nie zostaną spełnione dwie z trzech przesłanek dających możliwość zastosowania zwolnienia, tj. brak mieszkalnego charakteru nieruchomości oraz brak wyłącznie mieszkalnego celu wynajmu.
W interpretacji podkreślono, że lokale w budynku C zostały określone jako lokale usługowe użytkowe. Chociaż Wnioskodawca twierdził, że lokale te będą służyć wyłącznie zakwaterowaniu i będą pod względem technicznym spełniały przesłanki lokali mieszkalnych, to jednak nie ma możliwości ich wyodrębnienia jako mieszkalnych. Zatem, kluczowe znaczenie ma nie tylko faktyczne przeznaczenie lokali, ale również ich formalne oznaczenie w dokumentacji budowlanej.
Kolejną przesłanką, która nie została spełniona, jest brak wyłącznie mieszkalnego celu wynajmu. Wynajem lokali na rzecz operatora, który będzie świadczył usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, nie jest równoznaczny z wynajmem na cele mieszkaniowe. W tym przypadku, lokale będą wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, co wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia.
Wnioski płynące z analizy interpretacji indywidualnej wskazują, że w przypadku wynajmu lokali na rzecz podmiotu, który będzie wykorzystywał je do prowadzenia działalności gospodarczej, np. świadczenia usług zakwaterowania, nie ma możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Nawet jeśli lokale te pod względem technicznym spełniają wymogi lokali mieszkalnych, to decydujące znaczenie ma ich formalne przeznaczenie oraz cel, na jaki są wynajmowane.
