Nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej

W dniu 18 grudnia 2024 r. WSA w Olsztynie wydał wyrok sygn. I SA/Ol 366/24 w przedmiocie podatku od nieruchomości w którym orzekł, że o związku nieruchomości z działalnością gospodarczą nie może przesądzać sam fakt sklasyfikowania nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków jako terenów i budynków przemysłowych.

Przedmiotowa sprawa dotyczyła Podatników będących właścicielami nieruchomości. Nabycie tej nieruchomości nastąpiło na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 26 kwietnia 2019 r. o przysądzeniu własności, które uprawomocniło się w dniu 14 maja 2019 r. W ewidencji gruntów i budynków nieruchomość o powierzchni 0,1418 ha, sklasyfikowana jako tereny mieszkaniowe – B, a posadowiony na niej budynek o powierzchni zabudowy 457 m² jako budynek przemysłowy. W dniu 8 stycznia 2020 r. Podatnik złożył informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, w której podał, że powierzchnia budynku znajdującego się na działce nr (…) wynosi 396 m² i zadeklarował do opodatkowania 80 m² jako budynki mieszkalne oraz 316 m² jako budynki zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie kwalifikowanym materiałem siewnym.

W dniu 22 stycznia 2024 r. Burmistrz Miasta (dalej jako: „organ pierwszej instancji”) wydał decyzję w sprawie podatku od nieruchomości na 2024 r., w której ww. nieruchomość opodatkował w całości jako związaną z prowadzoną przez Podatnika. działalnością gospodarczą. W ramach kontroli instancyjnej powyższa decyzja została uchylona przez SKO w Olsztynie decyzją z dnia 16 kwietnia 2024 r. Organ odwoławczy zalecił rozpatrzenie sprawy pod kątem poglądów prawnych o art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.,, wyrażonych w wyroku TKz dnia 24 lutego 2021 r. sygn. akt SK 39/19.

Decyzją z dnia 1 lipca 2024 r. organ pierwszej instancji ustalił wysokość zobowiązania w podatku od nieruchomości na 2024 r., przyjmując do podstawy opodatkowania budynek związany z prowadzeniem działalności gospodarczej o powierzchni 396 m² i grunt o powierzchni 1418 m² związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. W uzasadnieniu organ wskazał, że Podatnik jest przedsiębiorcą i prowadzi ją w bardzo szerokim zakresie. Organ wskazał, że podatnik oferował sprzedaż lub wynajem przedmiotowej nieruchomości na wielu stronach internetowych. Dodał, że nieruchomość została nabyta przez podatnika za kwotę 249.170,57 zł, a oferował ją na sprzedaż za cenę 1 mln zł. Tym samym, dokonując jej sprzedaży, osiągnąłby zysk w kwocie 750.829,43 zł. W ocenie organu, okoliczności te dowodzą, że przedmiotowy budynek przemysłowy jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie można zatem przyjąć, że nieruchomość jest wykorzystywana do realizacji niegospodarczych, osobistych celów podatników, nie służy także zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, czy też w tym zakresie potrzeb ich rodziny. Mając na względzie powyższe, organ przyjął, że nieruchomość została nabyta na potrzeby prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej i choć przejściowo nie jest wykorzystywana w procesie prowadzenia tej działalności, to nie utraciła swojej przydatności do gospodarczego wykorzystania.

Decyzją z 22 sierpnia 2024 r. SKO utrzymało w mocy ww. decyzję Burmistrza. Powyższą decyzję do WSA w Olsztynie zaskarżyli w całości Podatnicy.

WSA w Olsztynie uchylił zaskarżona decyzję wraz z poprzedzającą ja decyzją organu pierwszej instancji jako wydaną z naruszeniem przepisów procesowych. W przedmiotowym orzeczeniu sąd stwierdził, że „(…) w przypadku osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, wybór właściwej stawki podatku od nieruchomości (przyjętej dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bądź dla nieruchomości o innych funkcjach) winien zostać poprzedzony ustaleniem, jakie nieruchomości związane są z aktywnością podatnika – przedsiębiorcy, a jakie należą do jego majątku osobistego, tzn. w założeniu niezwiązanego z działalnością gospodarczą.

Wykładnię przepisu art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. zgodną z przedstawioną powyżej zaprezentowały w tej sprawie organy podatkowe i w tym zakresie, zdaniem Sądu, stanowisko to jest prawidłowe.

Nieprawidłowo jednak organy podatkowe przyjęły, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy upoważniał do stwierdzenia, że nabyta przez skarżących nieruchomość jest związana z prowadzoną przez P. M. działalnością gospodarczą.

Ze składanych w toku postępowania pism skarżących wynikało, że nieruchomość nie została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej, lecz w celach prywatnych. Prowadzona wyłącznie przez P. M. działalność w zakresie sprzedaży hurtowej i detalicznej samochodów osobowych i furgonetek nie ma żadnego związku z przemysłowym charakterem nieruchomości położonej w D. Działalność gospodarcza P. M. w praktyce sprowadza się do sprzedaży samochodów powypadkowych, co odbywa się w siedzibie jego przedsiębiorstwa w O. przy ul. (…) oraz przez internet. Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa i nie dokonuje się od niej odpisów amortyzacyjnych, a wydatki na jej utrzymanie nie są kwalifikowane jako koszty uzyskania przychodów.

W ocenie Sądu, w takim stanie sprawy, wbrew stanowisku organów, o związku tej nieruchomości z działalnością gospodarczą P. M. nie mógł przesądzać sam fakt sklasyfikowania nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków jako terenów i budynków przemysłowych. Oczywiście ewidencja gruntów i budynków ma istotne znaczenie w określeniu charakteru nieruchomości, ale sam charakter nieruchomości nie przesądza jeszcze o jej związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, na co wprost wskazał NSA w wyroku z 1 grudnia 2021 r., sygn. akt III FSK 3956/21. Co prawda z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne wynika związanie organu podatkowego danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków, jednakże w rozpoznawanej sprawie dane te wskazują na rodzaj gruntów (Ba) oraz budynku (budynki przemysłowe), zatem z danych tych nie można wprost wywieść, że przedmiot opodatkowania jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nieruchomość, będąca w posiadaniu osoby fizycznej, niezależnie od jej kwalifikacji w ewidencji gruntów i budynków, może być bowiem częścią majątku osobistego osoby fizycznej, niezwiązanego z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą.

W świetle powyższego nie jest zatem wystarczające wskazanie na sam charakter nieruchomości wynikający z ewidencji gruntów i budynków. To, że charakter nieruchomości wskazuje na brak możliwości wykorzystania bezpośrednio na cele prywatne skarżących, nie eliminuje bowiem możliwości uznania, że nabycie tej nieruchomości zostało dokonane do majątku osobistego, a nie majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, np. celem lokaty kapitału.

Zdaniem Sądu, nie można też uznać, że dla istnienia w niniejszej sprawie potencjalnego związku nieruchomości z prowadzoną przez jej współwłaściciela działalnością gospodarczą jest okoliczność zamieszczenia oferty sprzedaży/wynajmu nieruchomości z ceną nieruchomości 1.000.000 zł. Trudno uznać, by samo ogłoszenie sprzedaży/wynajmu nieruchomości stanowiło czynność, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości. Również w obrocie prywatnoprawnym zbywca składników prywatnego majątku – biorąc pod uwagę zasady doświadczenia życiowego oraz logiki – kieruje się chęcią osiągnięcia zysku i tylko z tego względu trudno wywodzić o związku nieruchomości z prowadzoną przez zbywcę działalnością gospodarczą, jeśli nie wchodzi to w obszar profesjonalnego obrotu handlowego. W ocenie Sądu, osoba fizyczna może rozporządzać swoim majątkiem prywatnym, w tym zarówno zawierać umowy mieszczące się w zakresie zwykłego zarządu, jak i zbywać jego elementy, chociażby poprzez sprzedaż nieruchomości, a działania te należy oceniać jako racjonalne gospodarowanie swoim mieniem. W efekcie działania osoby fizycznej, w stosunku do stanowiących jej własność nieruchomości, wykazują cechy zorganizowania i ciągłości charakteryzujące działalność gospodarczą, wyłącznie gdy podejmowane przez nią czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności i w konsekwencji zbliżone będą to działalności profesjonalnej, jak podejmowana jest przez producentów, handlowców lub innych usługodawców.

Podobnie, w ocenie Sądu, nie mogła być przesądzająca okoliczność, że zapłata podatku wynikającego z zaskarżonej decyzji została dokonana z rachunku bankowego związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej, w sytuacji gdy nie powiązano samego wydatku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zdaniem Sądu, prawidłowa kwalifikacja spornej nieruchomości wymagała zbadania nie tylko danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków oraz wypisów z CEIDG, ale również okoliczności związanych z jej faktycznym oraz potencjalnym wykorzystywaniem w prowadzonej przez P. M. jednoosobowej działalności gospodarczej, przy współposiadaniu przez S. M., która działalności gospodarczej nie prowadzi. W sytuacji, gdy nieruchomość nie została wprowadzona do przedsiębiorstwa i nie została uwzględniona w ewidencji środków trwałych, tak jak to miało miejsce w niniejszej sprawie, organy powinny wykazać funkcjonalny związek nieruchomości z przedsiębiorstwem prowadzonym przez podmiot, w którego posiadaniu się ona znajduje. Nie jest przy tym wykluczone, że związek ten może mieć charakter wyłącznie potencjalny, przez który – zgodnie z powołanym przez organ pierwszej instancji wyrokiem NSA z 15 grudnia 2021 r., sygn. akt III FSK 4061/21 – należy rozumieć sytuację, w której przedsiębiorca podejmuje i realizuje zachowania kwalifikowane w obrębie przedmiotu opodatkowania jako czynności mające na celu przygotowanie, zachowanie lub zabezpieczenie nieruchomości do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej, bądź do kontynuacji przerwanej działalności gospodarczej, związane z ponoszeniem wydatków rozliczanych w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem badając istnienie potencjalnego związku nieruchomości z działalnością gospodarczą prowadzoną przez jednego z jej współwłaścicieli, organy podatkowe powinny dokonać ustaleń, czy w stosunku do nieruchomości są/były podejmowane i realizowane zachowania kwalifikowane jako czynności mające na celu przygotowanie, zachowanie lub zabezpieczenie nieruchomości do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej, związane z ponoszeniem wydatków rozliczanych w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Powinny uwzględnić m.in. sposób i cel nabycia nieruchomości, źródło pochodzenia środków służących sfinansowaniu tego nabycia, a także przedmiot i miejsce prowadzonej przez P. M. działalności gospodarczej. Powinny ustalić, czy w okresie od daty nabycia nieruchomości zostały dokonane w odniesieniu do niej takie działania, które by istnienie tego związku z działalnością gospodarczą potwierdzały. Powinny też rozważyć, czy w sprawie zachodzi potrzeba przeprowadzenia dowodów, które mogłyby przyczynić się do wyjaśnienia istotnych okoliczności, jak np. oględziny nieruchomości, czy przesłuchanie strony”.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu