Co warunkuje podleganie danej opłaty pod opodatkowanie VAT i co determinuje stawkę?
Zagadnienie opodatkowania opłat za media w lokalach mieszkalnych i użytkowych było przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który wskazał, że dostawy mediów mogą stanowić niezależne usługi o ile umowa najmu przewiduje możliwość decydowania przez najemcę o sposobie ich użytkowania (np. wyborze dostawcy czy zużycia). W takim przypadku opłaty za media objęte są stawką VAT właściwą dla danej kategorii towarów i usług. Stanowisko to potwierdził m.in. NSA, wskazując że opłaty za media takie jak: dostawa wody, energii elektrycznej, centralne ogrzewanie czy odprowadzanie ścieków stanowią odrębne świadczenia, jeśli najemca ma możliwość kontrolowania ich zużycia. Oznacza to, że w sytuacji, gdy zużycie mediów jest ustalane na podstawie liczników, opłaty za te usługi powinny być opodatkowane według właściwych dla nich stawek podatku od towarów i usług, a nie jako część czynszu najmu.
Jeżeli umowa nie daje najemcy swobody w zakresie wyboru dostawców lub sposobu korzystania z mediów, a koszty te naliczane są ryczałtowo, wówczas mogą one stanowić integralną część usługi najmu, a opodatkowanie powinno odbywać się według stawki właściwej dla usługi najmu. Oznacza to zwolnienie tych opłat z podatku VAT w przypadku lokali mieszkalnych, oraz zastosowanie stawki 23% dla lokali użytkowych.
W przypadku refakturowania zastosowana powinna być stawka podatku od towarów i usług w wysokości 8%, zgodnie z art. 146ea pkt 2 ustawy VAT. Ma ona zastosowanie do refakturowania określonych usług, takich jak dostawa wody czy odprowadzanie ścieków. Zostało to uregulowane w załączniku nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług, który obejmuje m.in.:
- uzdatnianie i dostarczanie wody przez sieci wodociągowe (PKWiU 36.00.20.0),
- handel wodą dostarczaną przez sieci wodociągowe (PKWiU 36.00.30.0),
- zbieranie i oczyszczanie ścieków (PKWiU ex 37),
- odbiór i zagospodarowanie odpadów nadających się do recyklingu (PKWiU 38.11.1),
- odbiór i przetwarzanie odpadów nienadających się do recyklingu (PKWiU 38.11.2).
Opłaty za wywóz odpadów podlega innym zasadom niż dostawy mediów. W przypadku lokali mieszkalnych opłaty te stanowią element usługi najmu i korzystają ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Natomiast w odniesieniu do lokali użytkowych koszty te uznaje się za integralną część świadczenia głównego i podlegają opodatkowaniu według podstawowej stawki podatku tj. 23%.
Podobne zasady dotyczą nieruchomości należących do wspólnot mieszkaniowych. Jeśli wspólnota nalicza opłaty za media w lokalach mieszkalnych wynajmowanych na cele mieszkaniowe, może ona zastosować zwolnienie z podatku od towarów i usług, zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia z 20 grudnia 2013 r.
Tak wiec sposób opodatkowania opłat za media w lokalach mieszkalnych i użytkowych zależy od stopnia ich powiązania z usługą główną tj. najmem. Jeżeli najemca ma kontrolę nad zużyciem mediów i ich koszt jest rozliczany na podstawie rzeczywistego zużycia, usługi te stanowią świadczenia odrębne i powinny być opodatkowane według stawek właściwych dla ich kategorii. W sytuacji, gdy opłaty te są ujęte w jednej należności za najem, stosuje się stawkę podatku od towarów i usług odpowiednią dla usługi głównej.
