NSA w dniu 25 lutego 2025 r. wydał wyrok o sygn. II FSK 823/22, w którym orzekł, iż zakup mieszkań, ich remont i szybka sprzedaż to działania typowe dla przedsiębiorców, a nie osób prywatnych. Brak osobistego użytkowania nieruchomości świadczy o ich przeznaczeniu na cele zarobkowe. Wyrok NSA może mieć istotny wpływ na rynek nieruchomości, a jego konsekwencją mogą stać się wzmożone kontrole podatkowe skutkujące koniecznością zapłaty wyższego podatku od dochodu ze sprzedaży mieszkań.
Wyrok NSA dotyczył podatniczki, która w latach 2014-2016 nabyła cztery, pozostające w złym stanie technicznym mieszkania, po czym dokonała ich sprzedaży. Wszystkie mieszkania wymagały kapitalnego remontu. Skarżąca nie mieszkała w nabywanych przez siebie mieszkaniach, które stosunkowo szybko były przez nią zbywane. W związku z tym faktem Naczelnik US przeprowadził wobec niej kontrolę podatkową, pod kątem tego, czy kolejno nabywając kolejno mieszkania, a następnie je sprzedając, w stosunkowo krótkich odstępach czasu, realizowała tego rodzaju czynności w ramach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Ustalenia przedmiotowej kontroli stanowiły podstawę wszczęcia postępowań, dotyczących określenia zobowiązań podatkowych, za lata 2014-2016. Podatniczka zakupiła 4 mieszkania:
- w dniu 18 marca 2014 r. za 130.000 zł, zbyte w dniu 21 października 2014 r. za 215,000 zł,
- w dniu 14 listopada 2014 r. za 123.000 zł, a zbyte w dniu 23 kwietnia 2015 r. za 220,000 zł,
- w dniu 15 maja 2015 r. za 123.000 zł, a zbyte w dniu 14 listopada 2015 r. za 225.000 zł,
- w dniu 14 grudnia 2015 r. za 130.000 zł, a zbyte w dniu 30 marca 2016 r. za 218.500 zł.
W przeprowadzonym postępowaniu podatkowym organy przyjęły, że prowadzenie działalności gospodarczej w znaczeniu, jakie temu pojęciu nadaje art. 5 a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jest kategorią obiektywną. Oznacza ono prowadzenie we własnym imieniu aktywności, w celu osiągnięcia dochodu, w sposób zorganizowany i ciągły. W ich ocenie podatniczka spełniła wszystkie te przesłanki. Działała bowiem we własnym imieniu, celem osiągnięcia przychodu, w sposób zorganizowany i ciągły.
Organy podatkowe uznały, iż podatniczka działała według opracowanego schematu, zgodnie z którym nabywała mieszkania znajdujące się w złym stanie technicznym, lecz usytuowane w dobrej lokalizacji, wcześniej zawierając umowy przedwstępne, następnie zaś uzyskiwała kredyt i umawiała notariusza. Po nabyciu mieszkań były one remontowane przez męża podatniczki, z pomocą kolegi, bez nabywania usług remontowych. Po przeprowadzeniu remontu dany lokal był szybko sprzedawany, a podatniczka za uzyskane środki spłacała kredyt, po czym nabywała kolejne mieszkanie. Organy zwróciły uwagę na to, że mieszkania były oferowane do sprzedaży, natychmiast po zakończeniu remontu. Różnica pomiędzy ceną nabycia, a zbycia każdego z czterech mieszkań wynosiła odpowiednio: 85 000 zł, 97 000 zł, 102 000 zł i 88 000 zł. To zdaniem organu II instancji dowodzi przemyślanych działań podatniczki, nastawionych na osiągnięcie zysku.
Zarówno Sąd I instancji, jak i NSA podzieliły stanowisko organów podatkowych. Z wyroków wynika, iż organy wykazały, iż działania podatniczki spełniły znamiona prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Zdaniem Sądu brak było podstaw do odstąpienia od zakwalifikowania jej aktywności, jako realizowanej właśnie w ramach działalności gospodarczej. Sąd nie znalazł podstaw do zaprzeczenia zarobkowemu charakterowi podejmowanych czynności. Z wyroku wynika, że model działalności podatniczki jednoznacznie wskazuje na cechę w postaci jej zorganizowania, determinujący zakwalifikowanie całej aktywności, jako prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5 a pkt 6 ustawy PIT.
Warto podkreślić, iż pod uwagę została wzięta okoliczność, iż zamiar nabycia mieszkań na własne potrzeby podatniczki w istotnej mierze podważa fakt, że w tym czasie miała ona do spłaty dwa inne długoletnie kredyty. Uznano, iż w tej sytuacji, obiektywnie rzecz biorąc, zaciąganie kolejnych tego rodzaju wieloletnich zobowiązań nie jest działaniem typowym, dla przeciętnego podatnika, niezajmującego się obrotem nieruchomościami. Zasadność i celowość tego działań może być zaś racjonalnie wyjaśniona jedynie zamiarem rychłej sprzedaży kupowanych na kredyt mieszkań.
Argumentem przemawiającym przeciwko uznaniu wiarygodności wyjaśnień podatniczki był również sposób wykończenia mieszkań. Jak ustaliły organy, na podstawie zeznań nabywcy od skarżącej mieszkania, standard jego wykończenia był bardzo niski, jako że remont został przeprowadzony przy użyciu najtańszych materiałów. To zaś zasugerowało zamiar szybkiego zbycia lokalu, z odpowiednim zyskiem. Tego rodzaju sposób przeprowadzania remontu, co do zasady, nie cechuje bowiem osoby realizującej omawiane prace na własne potrzeby, lecz podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami, nastawione za pewny i wymierny zysk.
Karolina Karaś
tel. 32 259 71 50
