W ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2024 poz. 361 ze zm.) przewidziano opodatkowanie dostawy nieruchomości. Niewątpliwie jednym ze sposobów dokonania dostawy nieruchomości jest przeniesienie władztwa nad nią na podstawie umowy o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego. Prawo użytkowania wieczystego gruntu często bywa przekształcane w prawo własności nieruchomości. W niniejszym artykule zostaną przedstawione różne sposoby przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność oraz wiążące się z nimi sposoby opodatkowania przekształcenia. W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność może dojść z mocy prawa, na podstawie decyzji administracyjnej oraz na podstawie umowy cywilnoprawnej, a każdy z tych sposobów przekształcania musi być rozpatrywany odrębnie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.
Na początku zostanie omówione przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z mocy prawa. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność z mocy prawa w jest dokonywane na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U.2025 poz.6). Opłata uiszczana w związku z przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług niezależnie od tego, czy użytkowanie zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r., czy po tej dacie, a jednostka samorządowa pobierająca tę opłatę działa jako podatnik podatku od towarów i usług. O obowiązkowym opodatkowaniu przekształcenia z mocy prawa mówi również Interpretacja ogólna nr PT 1.8101.2.2021 Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2021 r. w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług przekształcenia z mocy prawa prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Interpretacja została wydana w związku z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 25 lutego 2021 r. w sprawie Gminy Wrocław (C-604/19).
Kolejnym sposobem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność jest przekształcenie w drodze umowy sprzedaży prawa własności gruntu na rzecz użytkownika wieczystego. Przy umownym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność ważne jest, że do przekształcenia dochodzi w drodze porozumienia stron na podstawie umowy cywilnoprawnej. W interpretacjach organów skarbowych przyjmuje się, że nie jest opodatkowane przekształcenie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego przed 1 maja 2004 r., gdyż do dostawy doszło przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazano w piśmie z dnia 14 stycznia 2025 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0113-KDIPT1-3.4012.1020.2024.1.KAK: ,,wobec tego sprzedaż działki, o której mowa we wniosku, na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do tych nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał i nie mogą być traktowane jako sprzedaż tego samego towaru. Podsumowując, sprzedaż prawa własności działki nr… na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego nie będzie stanowić dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższe jest wynikiem ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dla tej nieruchomości przed 1 maja 2004 r.’’.
Kolejnym sposobem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność jest przekształcenie na mocy decyzji administracyjnej. Obowiązuje tu identyczna zasada jak przy przekształceniu prawa użytkowania we własność na podstawie umowy cywilnoprawnej. Czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego nie będzie stanowiło dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli to ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło przed 1 maja 2004 r. (por. pismo z dnia 10 stycznia 2025 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0113-KDIPT1-2.4012.962.2024.1.PRP).
Podsumowując, istnieją trzy sposoby przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność i dwa sposoby opodatkowania takich przekształceń. Przekształcenie prawa użytkowania we własność następujące z mocy prawa jest zawsze opodatkowane. Natomiast w przypadku przekształcenia na podstawie umowy cywilnoprawnej i decyzji administracyjnej istotne jest, kiedy doszło do ustanowienia, jeżeli przed 1 maja 2004 r., to transakcje nie będą opodatkowane.
Piotr Kosmala
radca prawny nr wpisu PZ-5733
tel: (+48) 61 848 33 48
