Rocznie około 4 miliardy złotych z najmu mieszkań jest wykazywane, ale nie zostaje opodatkowane, co powoduje straty szacowane przez Ministerstwo Finansów na blisko pół miliarda złotych. W obecnym stanie prawnym podatnicy mają możliwość opodatkowania wynajmu mieszkań ryczałtem lub według zasad ogólnych. Projekt ustawy z dnia 26 lipca 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw wyklucza jednak możliwość dokonania wyboru w tej mierze. Projektodawca zamierza zatem urealnić dochód z wynajmu mieszkań.
Obecnie podatnicy, którzy nie zdecydowali się na opodatkowanie najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych są zobligowani do rozliczania przychodów na zasadach ogólnych. Jeżeli jednak projekt z dnia 26 lipca 2021 r. zostanie przyjęty w nadanej mu obecnie formie osoby uzyskujące niewielkie przychody będą musiały zapłacić ryczałt od pozyskanych przychodów, ponieważ w przypadku ryczałtu nie odlicza się kwoty wolnej od podatku. Opodatkowane zostaną zatem wszystkie przychody, ponieważ ryczałt opłaca się od przychodu, a nie od dochodu.
Jeżeli projektowana ustawa wejdzie w życie zniesiona zostanie możliwość opodatkowania najmu na zasadach ogólnych, co oznacza straty po stronie podatników, którzy mieli wysokie koszty uzyskiwania dochodu, ponieważ podatek na zasadach ogólnych obliczany jest od dochodu, a zatem od przychodów pomniejszonych o koszty uzyskania przychodu. Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych obecnie można skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Aktualny stan prawny niesie ze sobą możliwość całkowitego zwolnienia z podatku od osób, dla których pieniądze uzyskane z wynajmu mieszkania stanowią jedyne źródło dochodów, jeżeli jednocześnie nie przekraczały one kwoty 8.000 zł.
Projekt z dnia 26 lipca 2021 r. zakłada, że od stycznia 2022 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Rozliczanie wynajmu mieszkań metodą ryczałtu ewidencjonowanego wiąże się z niższą stawką podatku, ale opodatkowaniu podlega cały przychód, wraz z kosztami jego uzyskania. Istotne jest zatem wskazanie w umowie, że np. to na najemcy będzie ciążył obowiązek regulowania opłat za eksploatację mieszkania. W odmiennym wypadku, to wynajmujący będzie zobligowany uiścić podatek także od tych kwot.
Opodatkowanie w formie ryczałtu wyłącza możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku, która od 2022 r. ma zostać podwyższona do kwoty 30.000 zł.
Zarówno osoby wynajmujące mieszkania prywatnie jak i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie będą miały możliwości ich zamortyzowania.
Zaproponowane w projekcie z dnia 26 lipca 2021 r. zmiany mogą spowodować znaczący wzrost cen najmu mieszkań oraz negatywnie wpłynąć na przedsiębiorców rejestrujących swoje biura czy gabinety w lokalach mieszkalnych.
Karolina Karaś
karolina.karas@isp-modzelewski.pl
tel. 32 259 71 50
