Spółka cywilna na gruncie prawa cywilnego jest wyłącznie umową łączącą wspólników, nie jest natomiast podmiotem prawa odrębnym od nich. Dlatego też stroną zawieranych umów są wszyscy wspólnicy. Spółka cywilna nie może we własnym imieniu nabywać praw, w tym własności nieruchomości i innych praw rzeczowych, a także praw obligacyjnych (np. zawierać we własnym imieniu umowy najmu). Nabywcami mogą być wspólnicy a ich majątek objęty jest szczególnym reżimem prawnym, tj. współwłasnością łączną (art. 863 Kc).
Zgodnie zaś z art. 871 § 1 Kc wspólnikowi występującemu ze spółki zwraca się w naturze rzeczy, które wniósł do spółki do używania, oraz wypłaca się w pieniądzu wartość jego wkładu oznaczoną w umowie spółki, a w braku takiego oznaczenia – wartość, którą wkład ten miał w chwili wniesienia. Nie ulega zwrotowi wartość wkładu polegającego na świadczeniu usług albo na używaniu przez spółkę rzeczy należących do wspólnika. Natomiast zgodnie z § 2 powyższego artykułu ponadto wypłaca się występującemu wspólnikowi w pieniądzu taką część wartości wspólnego majątku pozostałego po odliczeniu wartości wkładów wszystkich wspólników, jaka odpowiada stosunkowi, w którym występujący wspólnik uczestniczył w zyskach spółki.
Należy wskazać, że wspólników spółki cywilnej uprawnionych z tytułu prawa własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określa się w księdze wieczystej przez wskazanie w odniesieniu do każdego ze wspólników: imienia/imion i nazwiska oraz imion rodziców (lub nazwy i siedziby w przypadku, gdy wspólnikiem jest inny podmiot niż osoba fizyczna), a także zamieszczenie tekstu: „jako wspólnicy spółki prawa cywilnego”.
Jeżeli w skład wspólnego majątku wspólników wchodzi prawo własności nieruchomości, wówczas aneks do umowy spółki dotyczący przyjęcia nowego wspólnika musi być zawarty w formie aktu notarialnego.
Wyjątek od wymogu zachowania formy aktu notarialnego przy zmianie kręgu współwłaścicieli nieruchomości w spółce cywilnej dotyczy wystąpienia wspólnika ze spółki. Wypowiedzenie umowy spółki jest skuteczne nawet, jeżeli zostanie złożone w formie pisemnej (por. wyrok SN z dnia 19 października 2012 r., sygn. akt V CSK 485/11). W takim jednak przypadku ujawnienie zmian w księdze wieczystej wymagać będzie wystąpienia na drogę sądową. Aby tego uniknąć, oświadczenie o wypowiedzeniu udziału w spółce powinno być złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym (por. uchwałę 7 sędziów SN z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. akt III CZP 135/10).
