Zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zbycia udziałów w nieruchomości a podatek dochodowy od osób fizycznych

Co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa z dnia 26 lipca 1991 r.”) i rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Niemniej zapłata częściowo tytułem zadatku oraz częściowo tytułem zaliczki, na poczet ceny zakupu udziałów w prawie własności nieruchomości w związku z zawarciem umowy przedwstępnej może rodzić inne skutki, do których odniósł się m.in. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej nr 0114-KDIP3-2.4011.662.2022.2.MT z dnia 26 sierpnia 2022 r.

Interpretacja wydana została na wniosek podatniczki podatku dochodowego od osób fizycznych zamierzającej w 2022r. zawrzeć z osobą trzecią umowę przedwstępną, w której zobowiąże się do zawarcia z tą osobą umowy kupna-sprzedaży ½ udziału w prawie własności nieruchomości, nabytej w drodze darowizny z dniem 1 marca 2017 r. W przedmiotowej umowie przedwstępnej wskazana osoba trzecia zobowiąże się do zapłaty, częściowo tytułem zadatku oraz częściowo tytułem zaliczki na poczet ceny zakupu udziałów w prawie własności nieruchomości, kwoty stanowiącej 80% ceny zakupu określonej w umowie przedwstępnej, jak również do zapłaty pozostałych 20% ceny zakupu przy zawarciu umowy przyrzeczonej. W rezultacie zatem odpłatne przeniesienie ½ udziałów w prawie własności nieruchomości na osobę trzecią nastąpi po dniu 1 stycznia 2023 r.

Na tle wskazanej sytuacji przedmiotem wątpliwości stało się ewentualne zobowiązanie do zapłaty podatku w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Podatniczka przyjęła, że w opisanym przypadku nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Wprawdzie zawarcie umowy przedwstępnej nastąpi przed końcem 2022 r., czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów w nieruchomości, jednak nie oznacza ono zbycia nieruchomości. Istotą umowy przedwstępnej jest bowiem zobowiązanie się jej stron do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości, w tym przypadku umowy kupna-sprzedaży udziałów w nieruchomości, począwszy od dnia 2 stycznia 2023 r. Dopiero zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. umowy kupna-sprzedaży spowoduje nastąpienie skutku prawnego w postaci zbycia udziałów w nieruchomości, tj. przejście ich prawa własności na osobę trzecią.

Organ interpretacyjny ocenił powyższe stanowisko podatniczki jako prawidłowe. W uzasadnieniu interpretacji indywidualnej nr 0114-KDIP3-2.4011.662.2022.2.MT z dnia 26 sierpnia 2022 r. Dyrektor KIS wskazał, że w świetle art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: k.c.) umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi, co oznacza, że kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich.

Organ przypomniał również, że odpowiednio do art. 394 § 3 k.c. instytucja zadatku służy wzmocnieniu więzi obligacyjnej; ma motywować strony do należytego wykonania umowy (w przypadku zadatku uiszczanego przy umowie przedwstępnej – do zawarcia umowy przyrzeczonej), jednakże otrzymanie zadatku nie powoduje definitywnego przysporzenia majątkowego, ponieważ może on podlegać zwrotowi, stać się własnością strony umowy jako swoiste odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania bądź zostać zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. W szczególności, zadatek uiszczany przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy lub prawa nie jest ceną nabycia tej rzeczy lub prawa, a dopiero może zostać zaliczony na poczet takiej ceny w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej). Zaliczka z kolei jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży i w przypadku wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny.

Wobec powyższego Dyrektor KIS podkreślił, że przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

Ostatecznie Organ skonkludował zatem, że skoro w przedmiotowej sprawie ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w 2023 r., a więc po upływie pięcioletniego okresu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości., to otrzymana w 2022 r. kwota zadatku i zaliczki na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, która ma być zawarta w formie aktu notarialnego nie wcześniej niż w 2023 r., nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zaliczki.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu