Zniesienie współwłasności nieruchomości – ponoszone ciężary a podstawa opodatkowania

Czy podatnik ustalając podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu zniesienia współwłasności nieruchomości może odliczyć poniesione wydatki związane ze spłatą kredytu w części dotyczącej pozostałych współwłaścicieli, jak również wartość hipoteki?

Kwestia ta została poruszona w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 września 2021 r. (0111-KDIB2-2.4015.93.2021.1.MM), w której Organ zajął następujące stanowisko: „Zniesienie współwłasności dokonane poprzez przyznanie rzeczy (nieruchomości) jednemu ze współwłaścicieli bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

(…) W myśl art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn – przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Z powołanego powyżej przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega jedynie takie zniesienie współwłasności, w następstwie którego podatnik nabywa rzeczy lub prawa w części przekraczającej wartość udziału, który pierwotnie (przed zniesieniem współwłasności nieruchomości) mu przysługiwał.

Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze ww. ustawy, w myśl którego – podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w ust. 2 i 3 art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, do których poniesienia zobowiązany jest nabywca. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Ustalenie podstawy opodatkowania składa się więc z dwóch etapów. W pierwszym należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział, jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału.

Wskazać również należy, że wartość nieruchomości przy zniesieniu współwłasności przyjmuje się z dnia powstania obowiązku podatkowego, tzn. z chwili zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Zasadą jest, że wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia obowiązku podatkowego – art. 8 ust. 3 ww. ustawy.

(…) Stosownie do treści art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego w 1/2 części. Pozostały udział należy do rodziców zmarłego narzeczonego Wnioskodawczyni, z którym w 2018 r. Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt hipoteczny na ten lokal.

Od śmierci narzeczonego Wnioskodawczyni samodzielnie spłaca raty kredytu. Obecnie współwłaściciele zamierzają dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawczyni. Równocześnie Wnioskodawczyni przejmie wszystkie obciążenia wynikające z umowy kredytu.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro – jak wynika z wniosku – dokonana zostanie czynność prawna dotycząca nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, to czynność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 tej ustawy.

(…) ustanowiona na nieruchomości hipoteka w wysokości proporcjonalnej do wielkości udziału przypadającego zbywcom (rodzicom zmarłego narzeczonego) przed zniesieniem współwłasności stanowi obciążenie, które można zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.

Nie można natomiast zgodzić się z Wnioskodawczynią, że ustalając podstawę opodatkowania do długów i ciężarów można zaliczyć także spłacone po śmierci narzeczonego raty kredytu.

Długi i ciężary to faktyczne i prawne obciążenia związane z nabyciem rzeczy i praw majątkowych podlegającym opodatkowaniu zgodnie z art. 1 ustawy. Ciężarem dla Wnioskodawczyni związanym z nabyciem pozostałego udziału w nieruchomości będzie przejęcie hipoteki związanej z tym udziałem a nie spłacone raty kredytu.

Wnioskodawczyni jako jeden z kredytobiorców jest solidarnie zobowiązana do spłaty całego kredytu. Niezależnie od sposobu planowanego przez Wnioskodawczynię i rodziców zmarłego narzeczonego zniesienia współwłasności nieruchomości, to na Wnioskodawczyni jako kredytobiorcy ciąży obowiązek spłaty kredytu. W przypadku kredytu zaciągniętego przez kilku kredytobiorców to każdy z nich odpowiada wobec banku za spłatę kredytu w całości, zaś względem siebie, w stosunku do udziału w majątku wspólnym. Wnioskodawczyni spłacając po śmierci narzeczonego samodzielnie raty kredytu spłacała swoje zobowiązanie. Nie można zatem spłaconych rat kredytu, do spłaty których była zobowiązana Wnioskodawczyni utożsamiać z długami i ciężarami związanymi z nabyciem udziału 1/2 nieruchomości. Nieruchomość jest obciążona hipoteką a nie ratami kredytowymi.

W analizowanej sprawie wartość udziału w nieruchomości jaki Wnioskodawczyni nabędzie w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona wyłącznie o część kwoty hipoteki przypadającą na przenoszony na Wnioskodawczynię udział. Skoro zatem w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabędzie udział 1/2 w nieruchomości (ponieważ jest już właścicielem pozostałej jej części), to tylko o tę część kwoty hipoteki będzie można pomniejszyć wartość przedmiotu nabycia czyli 1/2 udziału w nieruchomości. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia fakt przejęcia przez Wnioskodawczynię kosztów spłaty rat kredytu, jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia i jaka jest wartość zadłużenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Zaznaczyć więc należy, że w omawianej sprawie wartość udziału 1/2 w nieruchomości nabytego w wyniku zniesienia współwłasności może zostać pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki, a nie jak sugeruje Wnioskodawczyni we własnym stanowisku również o kwotę spłacanych po śmierci narzeczonego rat kredytu.

Tym samym podstawa opodatkowania (stanowiąca czystą wartość udziału w nieruchomości) wyniesie zero jedynie wówczas, gdy wartość hipoteki (przypadającej na nabywany przez Wnioskodawczynię udział) przekroczy wartość ww. nabywanego udziału w nieruchomości”.

Reasumując należy stwierdzić, że w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn można obniżyć o wartość hipoteki, jednak nie jest możliwe odliczenie kwot spłaconych rat kredytu poniesionych w imieniu pozostałych współwłaścicieli.

 

 

Wróć do spisu treści serwisu